Estratégia para Proprietários de Imóveis em Copropriedade.

Agir Estrategicamente

Uma estratégia particularmente eficaz é a avaliação do imóvel em sede de liquidação de sentença, isto é, na fase subsequente a sentença. A avaliação do imóvel em sede de liquidação de sentença é uma abordagem que visa reduzir significativamente a marcha do processo judicial.

Em vez de realizar a avaliação durante a fase inicial do processo, a estratégia adia essa etapa para um momento posterior, após a sentença reconhecer o direito do demandante (direito de vender ou receber aluguel).

Cuidando-se de processo de extinção de condomínio e arbitramento de aluguel, o juiz declarará a extinção do condomínio, autorizando a alienação judicial do imóvel (alienação por iniciativa particular, saiba mais sobre assunto) no primeiro caso e condenará o coproprietário/condômino a pagar o aluguel, no segundo.

Neste caso, determinará a avaliação do imóvel para venda e o valor do aluguel para fase subsequente de liquidação de sentença.

Dispõe artigo 509 do Código de Processo Civil:

Art. 509. Quando a sentença condenar ao pagamento de quantia ilíquida, proceder-se-á à sua liquidação, a requerimento do credor ou do devedor:

Sobre a natureza da liquidação, é a lição doutrinária de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:

“Natureza da liquidação. A liquidação é ação de conhecimento, de natureza constitutiva-integrativa, pois visa completar o título executivo (judicial ou extrajudicial) com o atributo de liquidez, isto é, com o quantum debeatur, e a decisão que a julga tem eficácia ex tunc […].” (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 16ª Ed., p. 1349).

Isso não apenas economiza tempo, mas também recursos, evitando gastos com a avaliação que pode se tornar obsoleta devido a mudanças no mercado imobiliário e dar margem a novos questionamentos e impugnações da parte contrária.

Ademais, é a orientação jurisprudencial e não fere nenhuma regra de nosso ordenamento. Neste sentido:                          

Ementa: EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – Preliminares afastadas – Interesse processual – Possibilidade de extinção do condomínio de forma amigável que não impede a extinção pela via judicial- Alienação de coisa comum – Admissibilidade – Inteligência do artigo 1.322 do Código Civil – Arbitramento de Aluguel – Imóvel ocupado exclusivamente pela ré – Direito do autor ao recebimento dos aluguéis, pela não fruição do bem – Valor do aluguel que deverá ser apurado em liquidação de sentença – Sentença parcialmente reformada – Recurso provido em parte. (TJ/SP 1002093-03.2021.8.26.0609 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Condomínio – Relator(a): Moreira Viegas – Comarca: Taboão da Serra – Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 28/04/2024 – Data de publicação: 28/04/2024). Grifei.

Ementa: Agravo de instrumento. Liquidação de sentença. Decisão que determinou a realização de perícia, cujos honorários serão pagos pelas partes, na proporção de 50% para cada qual. Recurso da executada. Preliminar de extinção da liquidação de sentença, ante a sua deserção. Não conhecimento, sob pena de supressão de instancia. Alegação de ser beneficiaria da justiça gratuita, bem como a aplicação do disposto no artigo 95, do CPC. Acolhimento parcial. Não há aplicabilidade do artigo 95 do Código de Processo Civil, por já definida a parte sucumbente. Todavia, a gratuidade de justiça abrange os honorários do perito. Inteligência dos artigos 95, §3º e 98, §1º, VI, do CPC. Decisão reformada parcialmente. Recurso parcialmente provido, na parte conhecida. (TJ/SP 2047926-06.2024.8.26.0000 – Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Condomínio – Relator(a): Emerson Sumariva Júnior – Comarca: Jacareí – Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 24/04/2024 – Data de publicação: 24/04/2024). Grifei.

Ementa: APELAÇÃO. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. Parcial procedência. Irresignação de ambas as partes. Autora que pretende a condenação das Requeridas ao pagamento dos alugueres a partir de setembro de 2020 em valor a ser apurado em posterior liquidação de sentença, abatendo-se as quantias já pagas. Requeridas que, por sua vez, pleiteiam preliminarmente, a concessão das benesses da gratuidade em sede recursal, a extinção do feito por ilegitimidade ativa, e no mérito recursal, a fixação da verba locatícia na quantia de R$ 1.000,00 (um mil reais). Preliminares rejeitadas. Inexistência de elementos mínimos que sedimentem o deferimento do pedido de gratuidade de justiça. Recorrente que deve recolher o preparo recursal em Primeiro Grau, no prazo de dez dias, sob pena de inscrição na dívida ativa estadual. Inteligência dos artigos 1.007, do CPC e 1098, §6º, das Normas Judiciais da Corregedoria Geral da Justiça, desta Corte. Autores que são igualmente coproprietários do imóvel litigioso. Falecimento da outra condômina, genitora da parte autora no curso da demanda, que não elide o direito de ser arbitrada verba locatícia de imóvel comum. Transmissão da herança a partir da abertura da sucessão. Direito dos coerdeiros sobre a propriedade e posse que vem regulado pelas normas do condomínio, enquanto permanecer a indivisibilidade da herança. Inteligência dos artigos 1.784 e 1.791, parágrafo único, ambos do CC. Sucessão processual que se dá pelo Espólio ou sucessores, consoante regra expressa do artigo 110, do CPC. Mérito recursal. Desacolhimento de ambos os apelos interpostos. Pretensão autoral de recebimento de verba locatícia por uso exclusivo do bem pelo outro condômino que só pode incidir a partir da ciência inequívoca da parte. Entendimento perfilhado por esta E. 2ª Câmara de Direito Privado de que o termo inicial da obrigação de pagar locativos incide a partir do ato citatório. Citação nos autos ocorrida aos 09/11/2021 que supera o termo inicial fixado na sentença para fins de pagamento dos alugueres mensais. Inexistência de pedido das Requeridas acerca da alteração do início do prazo. Vedação à reformatio in pejus. Rejeitado requerimento para que a quantia fixada pelo Juízo monocrático a título de aluguel do imóvel seja de R$ 1.000,00 (um mil reais). Discordância da parte autora. Montante da verba locatícia que deve ser apurada por perícia em fase subsequente. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS, com observação. (TJ/SP 1087186-40.2020.8.26.0100 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Condomínio – Relator(a): Corrêa Patiño – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 17/04/2024 – Data de publicação: 17/04/2024). Grifei.

A fundamentação para essa estratégia reside nos princípios da efetividade, economia e razoável duração do processo, conforme estabelecido no artigo 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal. Ao adotar a avaliação na fase de liquidação de sentença buscamos maximizar a eficiência do processo, garantindo que os recursos do cliente sejam utilizados de forma inteligente e estratégica, garantindo a celeridade e a economia processual.

Portanto, para os proprietários de imóveis que enfrentam processos de extinção de condomínio e arbitramento de aluguel, é essencial contar com um advogado especialista que compreenda a importância de estratégias eficientes. Ao adotar a avaliação do imóvel na fase de liquidação de sentença, os proprietários podem agilizar o processo judicial e obter resultados favoráveis de forma mais célere e eficaz.

Avaliação Antecipada

Ocorre que, a realização de leilão ou cobrança do aluguel mais de 2 (dois) anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao herdeiro, ex-cônjuges e parentes e lhe dar margem de definir sua estratégia de defesa com base no transcurso do tempo.

Isso porque, o lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do imóvel. Ainda, não é incomum a fase inicial do processo, reconhecendo o direito do coproprietário, durar três a quatro anos (média) em primeiro grau.

Diante disso, em bem provável que a parte contrária conseguirá uma avaliação contemporânea do imóvel, atrasando ainda mais o processo.

Neste sentido:  

“A realização de leilão mais de dois anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado, pois tal lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do bem” (AgInt no REsp 1130982 / PB – Agravo Interno no Recurso Especial 2009/0057999-6 – Rel. Ministro Raul Araújo – Órgão Julgador: Quarta Turma – Data do Julgamento: 15/08/2017 – data da publicação/fonte: DJE 29/08/2017 – RB vol. 649 p. 47). Grifei.

Além disso, essa estratégia é respaldada pela jurisprudência e pela prática consolidada nos tribunais. Casos julgados pelo Tribunal de Justiça de São Paulo demonstram que a realização da avaliação do imóvel durante a liquidação de sentença é uma prática aceita e reconhecida, garantindo a celeridade e a economia processual.

Em suma, a avaliação do imóvel em sede de liquidação de sentença é uma dessas estratégias, capaz de maximizar a eficiência e minimizar os custos ao longo do processo judicial.

Entenda por que essa estratégia é tão vantajosa:

• Agilidade e Economia Processual: A avaliação do imóvel na fase de liquidação, você evita atrasos e custos desnecessários. Imagine ter que realizar a avaliação logo no início, com a possibilidade de o imóvel ficar parado por meses ou até anos até a resolução da lide. A desatualização do valor do bem nesse período pode gerar prejuízos consideráveis.

• Maior Precisão e Segurança: Na fase de liquidação de sentença, o cenário jurídico já está mais definido, com a decisão sobre a venda do imóvel ou do aluguel já estabelecidos. Isso permite uma avaliação mais precisa e segura do valor do bem, respeitando os interesses de todos os envolvidos.

• Redução do Tempo de Espera: Ao concentrar a avaliação na fase final, o processo flui mais rapidamente, diminuindo o tempo de espera para a resolução do conflito. Isso significa que você poderá vender sua parte no imóvel ou receber o aluguel devido com mais agilidade, liberando-se da situação incômoda e retomando o controle da sua vida.

• Segurança Jurídica e Imparcialidade: A avaliação do imóvel em sede de liquidação de sentença é realizada por peritos oficiais nomeados pelo juiz, garantindo imparcialidade e segurança jurídica para todas as partes. Isso evita contestações e divergências quanto ao valor do bem, contribuindo para uma resolução mais rápida e justa do conflito.

• Negociação Facilitada: Com a avaliação oficial em mãos, você terá uma base sólida para negociar a venda da sua parte no imóvel ou o valor do aluguel. Essa segurança facilita o diálogo com os demais coproprietários, aumentando as chances de um acordo amigável e evitando a necessidade de um longo processo judicial.

Lembre-se:

Agir com rapidez e inteligência é essencial para solucionar o conflito e alcançar seus objetivos. A avaliação do imóvel em sede de liquidação de sentença é uma estratégia processual que pode reduzir significativamente a marcha do processo judicial.

Não deixe que um conflito imobiliário atrapalhe sua vida. Invista na sua tranquilidade e busque a orientação de um profissional qualificado.