Uma Abordagem Estratégica em Processos de extinção de condomínio e arbitramento de aluguel

Quanto tempo demoram os processos? 

O tempo de demora de um processo judicial de extinção de condomínio e arbitramento de aluguel depende da taxa de congestionamento de cada vara, algumas são mais demoradas e outras mais rápidas e também da matéria. 

Registra-se, ainda, a competência em São Paulo é do juízo cível para as ações de extinção de condomínio e arbitramento de aluguel, neste sentido:

Ementa: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA – Ação de obrigação de fazer – Pretensão do autor de obter autorização para alugar bem imóvel a fim de custear o respectivo financiamento imobiliário – Distribuição inicial ao Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Campinas – Declinação da competência ao Juízo da 2ª Vara da Família e Sucessões – Decretação de divórcio ocorrida – Estado de indivisão dos bens que permanece até a dissolução da sociedade conjugal – Competência da Vara Especializada encerrada – Pretensão que trata de matéria de natureza obrigacional e patrimonial, de caráter autônomo – Precedentes – Conflito negativo procedente – Competência do Juízo suscitado (MMº Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Campinas) (TJ/SP – 0035791-30.2023.8.26.0000 – Classe/Assunto: Conflito de competência cível / Transação – Relator(a): Ana Luiza Villa Nova – Comarca: Campinas – Órgão julgador: Câmara Especial – Data do julgamento: 11/12/2023 – Data de publicação: 11/12/2023). Grifei.

Ementa: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA – Ação de arbitramento de aluguel cc. cobrança de aluguéis e encargos – Distribuição inicial ao Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Campinas – Declinação da competência ao Juízo da 1ª Vara da Família e Sucessões da Comarca de Campinas onde tramita a ação de divórcio entre as partes – Pretensão que trata de matéria de natureza obrigacional e patrimonial, de caráter autônomo, e que não se amolda a nenhuma das hipóteses do artigo 37 do Código Judiciário do Estado de São Paulo. – Precedentes – Conflito negativo procedente – Competência do Juízo suscitado (MMº Juiz da 11ª Vara Cível da Comarca de Campinas). (TJSP – 0035992-22.2023.8.26.0000 – Classe/Assunto: Conflito de competência cível / Cobrança de Aluguéis – Sem despejo – Relator(a): Ana Luiza Villa Nova – Comarca: Campinas – Órgão julgador: Câmara Especial – Data do julgamento: 11/12/2023 – Data de publicação: 11/12/2023). Grifei.

O processo de extinção de condomínio de bem indivisível é procedimento de jurisdição voluntária, isto é, não há litígio entre as partes, que tem por base o direito de propriedade e visa a alienação judicial do bem e partilha do produto da sua alienação.

… “prevalece na doutrina brasileira a concepção de que a jurisdição voluntária não é jurisdição, mas administração pública de interesses privados feita pelo Poder Judiciário, não havendo que se falar em composição de lide, tampouco em existência de partes, mas em interessados.

…

Por fim, faz-se mister salientar que esta Corte possui entendimento no sentido de que, em procedimento de jurisdição voluntária, pode surgir litígio, mudando-se, neste caso, a aplicação de princípios, que passam a ser os mesmos da jurisdição contenciosa.” (REsp 1.350.395/RS, 3ª Turma, DJe 23/10/2015)” (STJ, RESp 1.453.193).

Ocorre que, surgindo litígio a marcha processual será, por evidente, prolongada, tendo um prazo médio de 3 (três) a 4 (quatro) anos, em primeira instância, no Estado de São Paulo.

• 📲 Sobre a Taxa de Congestionamento do Poder Judiciário

Negócio Jurídico Processual

As partes, plenamente capazes, têm a prerrogativa de ajustar o procedimento às peculiaridades da causa (artigo 190 do Código de Processo Civil). Em contextos comuns, onde o valor do imóvel ou aluguel é o fato controvertido, as partes, por meio de um acordo processual, podem antecipar consensualmente decisões na primeira fase, ou seja, concordarem com venda e o pagamento do aluguel.

Essa abordagem permite adiar apuração (avaliação) dos valores para a segunda fase, seja na alienação judicial ou no cumprimento de sentença, incluindo a compensação da sucumbência e despesas processuais.

Cabe ao advogado instruir  seu cliente a respectiva estratégia de defesa ao contestar o pedido principal de venda de imóvel e pagamento de aluguel, considerando que: (i) os litígios imobiliários tem, em regra, valores de causa elevados, e (ii) os honorários de sucumbência do advogado que ganhar o processo será fixado em 10% até 20% do valor da causa, atualizado e corrigido.

Especialmente porque, contraditório e ampla defesa não podem significar “qualquer” contraditório e “qualquer” defesa, “qualquer” resistência, sem o mínimo de plausibilidade, de seriedade ou de ética.

O benefício primordial dessa estratégia torna-se evidente com uma notável redução nos custos associados aos processos. Essa economia substancial não apenas atende às expectativas das partes envolvidas, mas também se alinha aos princípios da conciliação e mediação, promovendo uma solução mais efetiva.

Ao estimular a autonomia das partes e conferir flexibilidade ao processo, o negócio jurídico processual não apenas simplifica a resolução de conflitos como também consolida uma abordagem mais eficiente e econômica. Dessa forma, a estratégia revela-se como uma alternativa possível nos processos imobiliários, especialmente nos processos de extinção de condomínio e arbitramento de aluguel entre herdeiros, ex-cônjuges e companheiros e parentes.