Aluguel por percentual em Consultórios Médicos.

O valor do aluguel, como o salário, não acompanha a elevação dos custos em época de crise, como a atual (pós Pandemia de COVID-19).

Em 2020, o IGP-M registrou uma alta significativa de 27,42%, refletindo os impactos da pandemia da COVID-19. Em 2021, observamos uma desaceleração desse índice, com uma variação de 17,78%. Segundo o índice FIPEZAP, em março de 2024, o retorno médio do aluguel de imóveis comerciais em Campinas foi calculado em 7,48% ao ano.

Ainda sim longe de recompor aquela aceleração de preços.

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Obrigando-se, há buscar alternativas legais para reequilibrar a locação comercial em Campinas e adequar nova realidade social.

LIBERDADE CONTRATUAL

Fui recentemente consultado sobre a possibilidade de o aluguel ser fixado em percentual sobre a receita auferida com a atividade médica exercida na sala/consultório locado.

Não olvide, porém, que as regras especiais sobre cada contrato apresentam verdade inegável: por serem particulares e dirigidas a contratação específica, muitas desses normas são efêmeras, pois baloiçam sob os ventos das mudanças sociais.” (in Direito Civil, Sílvio de Savio Venosa, 3ª Ed. – Ed. Atlas – p. 21). 

A Constituição Federal nos artigos 5º, inc. XIII e 170, “caput” e parágrafo único da CF, reconhece à livre iniciativa e ao direito ao livre exercício de qualquer atividade econômica. 

Parece afastar, desde logo, qualquer impedimento legal a livre convenção de duas formas possíveis de contratação, sendo um valor fixo, com reajuste anual ou um valor variável correspondente a um percentual do faturamento. 

A contratação objeto da consulta demanda diz respeito à fixação do aluguel em percentual sobre a receita auferida com a atividade médica exercida na sala/consultório alugado. O texto legal expressamente restringe apenas a estipulação do valor do aluguel em moeda estrangeira ou salário-mínimo (art. 17, da Lei do Inquilinato):

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo.

Além disso, a priori, não há nenhuma irregularidade na cobrança variável do aluguel correspondente a um percentual do faturamento.  

(SUB)LOCAÇÃO DE SALAS/CONSULTÓRIOS MÉDICOS

No caso concreto, é direito do proprietário-locador de clínica ou consultório médico, em razão da estrutura completa a disposição do profissional locatário, tal como, obtenção do CNES (cadastro nacional de estabelecimento de Saúde), legalização e licenciamento em todos os órgãos competentes, sanitário e urbanístico. O atendimento aos pacientes, profissionais e convênios etc. 

Além disso, há de considerar os benefícios do fluxo de pacientes e do renome do profissional proprietário da clínica ou consultório onde se encontra as salas para (sub)locação.

E essas circunstâncias assume especial relevo na hipótese de (sub)locação de salas em consultórios e clínicas médicas. Isso porque, ponderando tratar-se de um benefício a ser considerado no momento da contratação e fixação do valor do aluguel.

Da mesma forma, a locação com a opção pela cobrança variável do aluguel envolve partes altamente qualificadas, podendo as tratativas iniciais serem livremente discutidas, negociadas e assistidos por advogados.

Demonstrado que o aluguel a ser fixado em percentual sobre a receita auferida com a atividade médica exercida na sala/consultório (sub)locado, desde que previamente pactuado, está de acordo com a legislação. 

Com efeito, o princípio pacta sunt servanda, tradicional no direito contratual, é mantido no Código Civil, cede espaço para que a liberdade de contratar seja exercida em razão e nos limites da função social do contrato, em observância da Declaração de Direitos de Liberdade Econômica (art. 421 do CC). 

Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
Art. 421-A.  Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019).

Como visto, o Código Civil de 2002 introduziu expressamente o princípio da intervenção mínima e da presunção de paridade e simetria entre os contratantes.

Por oportuno, o trecho do voto do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no REsp 1.409.849/PR:

“a força obrigatória dos contratos é o contraponto da liberdade contratual. Se o agente é livre para realizar qualquer negócio jurídico dentro da vida civil, deve ser responsável pelos atos praticados, pois os contratos são celebrados para serem cumpridos (pacta sunt servanda). A necessidade de efetiva segurança jurídica na circulação de bens impele a idéia de responsabilidade contratual, mas de forma restrita aos limites do contrato. O exercício da liberdade contratual exige responsabilidade quanto aos efeitos dos pactos celebrados.”

A esse respeito, a jurisprudência é pacífica:

“o controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos de cunho empresarial é restrito, face a concretude do princípio da autonomia privada e, ainda, em decorrência de prevalência da livre iniciativa, do pacta sunt servanda, da função social da empresa e da livre concorrência de mercado” (AgInt no REsp 1.770.848/PR, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 27/4/2022).

Registra-se, ainda, o reconhecimento da 32ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP de que não é abusiva a cláusula sobre a alternativa do valor do aluguel ser apurado sobre percentual do faturamento bruto:

“LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Ação processada pelo rito comum voltada à exibição de documentos (demonstrativos financeiros) necessários à apuração do valor do aluguel pactuado sobre percentual do faturamento bruto do hospital locatário – Sentença acolhendo o pedido – Manutenção – Obrigação contratualmente assumida através de cláusula contratual que permanece hígida – Alegação de nulidade da cláusula que dispõe sobre a alternativa do valor do aluguel ser apurado sobre percentual do faturamento bruto que não tem lugar aqui, ausente demonstração de qualquer abusividade – Obrigação de trato sucessivo, sendo, portanto, exigíveis aquelas vencidas ao longo a demanda – Inteligência do art. 323 do CPC – Descabida fixação de honorários advocatícios a favor do primitivo réu, que foi substituído por sua incorporadora e não se manifestou nos autos – RECURSO IMPROVIDO. (TJ/SP 1063687-27.2020.8.26.0100 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Locação de Imóvel – Relator(a): Caio Marcelo Mendes de Oliveira – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 19/10/2023 – Data de publicação: 19/10/2023). Grifei.

CONCLUSÃO

É claro, por outro lado, a melhor escolha é a opção de um valor fixo, com reajuste anual e de um valor variável correspondente a um percentual do faturamento, escolhendo o que for maior.

O novo regime de liberdade econômica, as particularidades da (sub)locação de salas comerciais em consultórios e clínicas médicas e o valor locativo recomendam a alternativa de um valor variável correspondente a um percentual do faturamento do médico, equilibrando a nova realidade comercial e mitigando prejuízos.