A venda de imóvel pelo ex-companheiro não anula a transação

Para entender melhor aquela decisão, a síntese inicial do Desembargador Rel. JAMES SIANO:

“De fato, em se tratando de bem imóvel adquirido ao longo da relação do ex-casal, ambos os conviventes tem direito ao bem, de modo que deveria ter havido anuência da autora para a venda. Todavia, ao contrária do que busca fazer crer a autora, conforme constou de f. 152 da sentença, “para a invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento da companheira, necessário que o reconhecimento da união estável, seja por contrato ou por decisão judicial declaratória, estivesse averbado no Ofício do Registro de Imóveis, ou, ao menos, que restasse caracterizada a má-fé dos adquirentes. No caso vertente, a união estável havida entre as partes não possuía publicidade decorrente de averbação no Ofício de Registro de Imóveis respectivo. Assim sendo, a omissão do vendedor a respeito da circunstância de que vivia em união estável, ou mesmo de que o bem fora adquirido no período de convivência, não pode ser oposta aos terceiros adquirentes, cuja boa-fé deve ser presumida”.

Entenda o caso em questão

A autora entrou com processo para anular a venda do imóvel comum do casal feita pelo ex-convivente e sem sua anuência, além de não ter pagado a sua parte.

Em primeira instância a ação foi julgada improcedente mantida pelo TJ-SP, porquanto não restou demonstrado a publicidade da união estável e tampouco a má-fé dos adquirentes.

Segundo o Relator:

“Portanto, considerando que a boa-fé é presumida e que a má-fé deve ser provada, não tendo a demandante se desincumbido deste ônus, e envolvendo a venda terceiros de boa-fé, não é caso de acolher a pretensão da demandante para declarar a nulidade do negócio jurídico.

Oportuno destacar o seguinte trecho da sentença (f. 152/153 e f. 155):

“No caso em análise, não há qualquer indício de que os adquirentes, os corréus Wesley e Camila, agiram com má-fé no momento da celebração do negócio impugnado, tampouco que possuíam conhecimento acerca da existência da união estável dissolvida ou do direito de meação da autora sobre o bem objeto do contrato. (…).

E nem se alegue que o valor atribuído ao bem pelos contratantes constitui indício de que o negócio foi celebrado com má-fé.

Os contratantes atribuíram ao imóvel o valor de R$350.000,00 (cláusula 3.1 – fls. 24), que, apesar de impugnado pela autora, revela-se consentâneo com as avaliações acostadas às fls. 85/92 (R$347.000,00), 93 (R$340.000,00) e 94 (R$345.000,00), em relação às quais a parte contrária não logrou apresentar elementos de prova capazes de infirmar seu conteúdo.

Registre-se que mencionados documentos foram elaborados a pedido do réu, mas por corretores de imóveis devidamente identificados, cuja idoneidade não restou elidida por qualquer elemento dos autos. Dessa forma, considerando a boa-fé dos adquirentes, a pretensão à invalidação do negócio não comporta acolhimento. (…).

Assim sendo, o negócio jurídico praticado pelos réus não poderá ser anulado, cumprindo destacar ainda, por oportuno, que os adquirentes alienaram fiduciariamente o imóvel à Caixa Econômica Federal (fls. 49/50), que sequer participa da relação processual, cabendo, portanto, à parte autora valer-se dos meios processuais pertinentes para postular as perdas e danos eventualmente sofridas, em razão do valor que deixou de receber com a venda do imóvel”

Qual tamanho do risco de ficar sem nada?

O risco de ficar sem nada é concreto.

Considerando que o dinheiro da venda do imóvel desaparece…

Existe uma máxima no direito que diz: “O Direito não socorre aos que dormem”.

Por isso, se você quer preservar seu patrimônio é importante que conheça mais sobre a união estável.

É reconhecida como entidade familiar, consoante o art. 1.723 do Código Civil, “a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família”.

Em decorrência de tal conceito, para caracterizar a união estável, do ponto de vista legal, podemos enumerar os seguintes elementos constitutivos, conforme os ensinamentos de Sílvio de Salvo Venosa (Direito Civil, Direito de Família, Vol. VI, 7ª Ed, p. 39-42): estabilidade e durabilidade, continuidade da relação, diversidade de sexos, publicidade e o objetivo de constituição de família. Sem prejuízo de outros requisitos apontados pela doutrina como o dever de fidelidade, a unicidade de companheiro entre outros.

A união estável é situação fática e não depende de registros em cartórios, ainda que exista essa faculdade burocrática junto ao registro civil e de imóveis.

E como deve agir diante desta situação?

A primeira ação deve ser consultar seu advogado ou o advogado gratuito do estado, através da defensoria pública.

Não há uma única solução e cada caso há de se ter em mente e objetivo conferir “publicidade” a situação.

Aqui faço um alerta, considero que a situação ultrapassou a possibilidade da advocacia defensiva e a preservação do patrimônio.

É possível  e de forma gratuita notificar extrajudicialmente o/a ex, imobiliárias e interessados.

Você pode averbar a união estável nos cartórios de registro de imóveis, mas é muito custoso, já que deve ser feito para cada imóvel e seu respectivo cartório.

Existe uma medida judicial, que confere ampla publicidade através do edital em diário oficial, estabelecida no artigo 726 do CPC:

Art. 726. Quem tiver interesse em manifestar formalmente sua vontade a outrem sobre assunto juridicamente relevante poderá notificar pessoas participantes da mesma relação jurídica para dar-lhes ciência de seu propósito.

§ 1º Se a pretensão for a de dar conhecimento geral ao público, mediante edital, o juiz só a deferirá se a tiver por fundada e necessária ao resguardo de direito.

§ 2º Aplica-se o disposto nesta Seção, no que couber, ao protesto judicial.

Art. 727. Também poderá o interessado interpelar o requerido, no caso do art. 726, para que faça ou deixe de fazer o que o requerente entenda ser de seu direito.

Art. 728. O requerido será previamente ouvido antes do deferimento da notificação ou do respectivo edital:

I – se houver suspeita de que o requerente, por meio da notificação ou do edital, pretende alcançar fim ilícito;

II – se tiver sido requerida a averbação da notificação em registro público.

Art. 729. Deferida e realizada a notificação ou interpelação, os autos serão entregues ao requerente.

A Notificação e a interpelação são instrumentos eficazes e relativamente mais baratos do que os registros nos cartórios imobiliários.

Embora, seja uma de várias medidas judiciais de defesa do companheiro prejudicado.

Qual prazo para o ressarcimento do prejuízo?

O Código Civil atual reduziu a prescrição da pretensão para a reparação civil.

Tal dispositivo, como se verá, estabelece o prazo de apenas três anos (Art. 206, § 3º, V, Código Civil).

Registra-se ainda, que aquele prazo se inicia da data do ato ilícito: a venda do imóvel.

Portanto, se nada for feito, ultrapassado aquele prazo, não pode mais ser cobrado do(a) ex. Simples assim.

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