A liquidação de sentença na ação de Extinção de Condomínio e arbitramento de aluguel

Dispõem o art. 1.319 e 1.320 do Código Civil:

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

O Código de Processo Civil disciplina de que forma ocorrerá a venda em caso de discordância dos coproprietários em seu art. 730 do Código de Processo Civil, que dispõe:

Art. 730. Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903.

Portanto, na primeira fase da Extinção de Condomínio e arbitramento de aluguel, como tenho insistido, a avaliação do imóvel para venda e apuração do valor do aluguel, é desnecessária, eis que decorre da interpretação lógico-sistêmica e será apurado o valor médio após a declaração daquele direito e em fase de liquidação de sentença.

Ainda, o clima de litigiosidade que permeia a relação entre os coproprietários (herdeiros, ex-cônjuges/companheiros, parentes etc.,) recomenda o deferimento da apuração dos valores médios em liquidação de sentença, pois, embora seja o processo de jurisdição voluntária (art. 730 e 719, CPC), é possível a transformação da jurisdição voluntária em contenciosa (REsp 2028685 / SP – Rel. Min. Nancy Andrighi – Órgão julgador: Terceira Turma – Data do Julgamento: 22/11/2022 – Data da publicação/Fonte: DJe 24/11/2022 – RMDCPC vol. 113 p. 179).

De modo que, o que ocorre na prática é a apresentação, naquela primeira fase pelo coproprietário que mantém posse direta do imóvel, de impugnações da avaliação, valor médio apurado, despesas realizadas, exceção de usucapião etc.

Um arsenal de questionamentos infindáveis e sem fundamentos práticos para o reconhecimento do direito, porque “Não se pode admitir que a parte interessada na extinção do condomínio se submeta a prazo indeterminado para que a venda do bem ocorra de maneira consensual, quando disponíveis outras ferramentas para que isso ocorra, tal como a alienação judicial. Propriedade do bem comprovada. Inteligência dos arts. 1.320 e 1.322 do CC” (TJ/SP 1018311-28.2020.8.26.0032 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Condomínio -Relator(a): Schmitt Corrêa – Comarca: Araçatuba – Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 30/06/2023 – Data de publicação: 30/06/2023).

O processo judicial deve sempre, e acima de tudo, ser interpretado à luz dos princípios constitucionais que consagram a razoável duração do processo e os meios que garantam a rapidez de sua tramitação (art. 5º, LXXVIII da CF/88). 

Ademais, é a orientação jurisprudencial. Neste sentido:

Ementa: APELAÇÃO – Extinção de condomínio c/c arbitramento de aluguel – Procedência – Insurgência das rés, herdeiras da coproprietária – Descabimento – Preliminares afastadas – Avaliação do imóvel e apuração do valor dos alugueres que deverão ser realizadas em liquidação de sentença, conforme constou da decisão apelada – Direito real de habitação que não pode ser avocado nos casos em que o condomínio é formado antes da abertura da sucessão – Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 252, do RITJSP – RECURSO DESPROVIDO. (TJ/SP 1016109-33.2022.8.26.0477 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Condomínio – Relator Des.: Miguel Brandi – Comarca: Praia Grande – Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 28/06/2024 – Data de publicação: 28/06/2024).

 

Ementa: EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO DE BEM COMUM – Acolhimento para determinar a extinção do condomínio e sua alienação pelo valor mínimo a ser apurado em liquidação de sentença, garantido o direito de preferência a qualquer das partes – Inconformismo da ré, insistindo nas teses defensivas – Rejeição – Bem de propriedade comum das partes – Acordo firmado na ação de divórcio dando conta de que na ocasião de sua celebração o bem estava locado, devendo a ré receber os aluguéis com exclusividade, fixando que ao término na locação em 27/08/2021, referido bem seria disponibilizado à venda com a partilha do valor auferido em 50% para cada um – Ré que após a referida data manteve o bem locado – Descumprimento do ajuste reconhecido – Termo fixado para o término da disponibilidade do bem à locação em benefício exclusivo da ré – Extinção do condomínio corretamente reconhecida em conformidade com os termos do acordo firmado – Sentença mantida – Apelo desprovido.

 

Ementa: AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – Demanda ajuizada pelo ex-marido em face da ex-esposa – Sentença de parcial procedência – Irresignação da requerida – Ausência de prejuízo pela não designação de audiência de conciliação – Tentativa de composição realizada em segunda instância, mas cujo resultado foi infrutífero – Competência da justiça estadual para extinção dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente à CEF – Interesse secundário da instituição financeira que não é apto de descolar a competência – Pedido que deve ser interpretado conjuntamente – Sentença não pode ser considerada extra petita – Divisão das despesas do imóvel já reconhecida na sentença de partilha – Benfeitorias devidamente descriminadas e comprovadas através de fotos – Valores deverão ser apurados e compensados em fase de liquidação de sentença – Recurso parcialmente acolhido. (TJ/SP 1004788-50.2021.8.26.0084 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Condomínio – Relator Des.: Galdino Toledo Júnior – Comarca: Campinas – Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 25/06/2024 – Data de publicação: 25/06/2024).

Há de considerar ainda que: “A realização de leilão mais de dois anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado, pois tal lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do bem” (AgInt no REsp 1130982 / PB – Agravo Interno no Recurso Especial 2009/0057999-6 – Rel. Ministro Raul Araújo – Órgão Julgador: Quarta Turma – Data do Julgamento: 15/08/2017 – data da publicação/fonte: DJE 29/08/2017 – RB vol. 649 p. 47)

Assim, a correta instrução na ação de Extinção de Condomínio e arbitramento de aluguel é o pedido de avaliação na fase de cumprimento de sentença quando o imóvel será vendido (leilão judicial ou a alienação por iniciativa particular), não sendo prejudicado o valor médio pelo decurso do tempo do processo judicial na primeira fase.

⚠️ Fuja dos Tubarões dos Leilões Judiciais.

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