Processo de despejo de Imóvel Comercial

Por que a Vistoria é Fundamental?

A vistoria serve como um registro das condições do imóvel quando é entregue ao locatário, além disso é prova válida no processo de despejo. Esse documento é essencial para resguardar os direitos do proprietário, especialmente no caso de divergências sobre o estado de conservação do imóvel ao final do contrato.

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Sem essa vistoria, como foi evidenciado no recente caso julgado da 7ª Vara Cível de Campinas, Processo nº 1049118-08.2022.8.26.0114, as alegações de danos não podem ser contestadas, dificultando a comprovação de que as deteriorações não são decorrentes do uso normal do imóvel. In verbis:

“…Quanto as cobranças por danos no imóvel, a Lei nº. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) impõe, dentre os deveres do locador, a necessidade de entregar o bem imóvel locado em estado de servir aos fins a que se destina, devendo fornecer ao locatário, a descrição minuciosa no momento de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

Ainda, determina que o imóvel alugado deve ser restituído pelo locatário, finda alocação, no seu estado originário, com exceção apenas das deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III).

Em que pese haver cláusula contratual e determinação legal impondo ao locatário entregar o imóvel nas mesmas condições em que recebido, não há prova robusta de que o imóvel necessita dos reparos mencionados na planilha de fls. 16/18 e relatório apócrifo de fls. 20.

Nesse aspecto, urge observar que a petição inicial não veio acompanhada de laudo de vistoria de entrada e tampouco laudo de vistoria de saída.

Entende-se, ademais, que a elaboração posterior de laudo unilateral, sem a presença dos locatários, não é suficiente para comprovar que os danos apontados superaram aqueles esperados com a deterioração normal do uso do bem durante a vigência do contrato, uma vez que é primordial para a responsabilização um laudo contendo a descrição minuciosa dos reparos que resultaram do uso anormal do bem. E se não se pode atribuir a requerida a responsabilidade pelo estado do imóvel, por consectário também não se pode condená-la ao pagamento de danos materiais.

Destarte, é entendimento majoritário dos tribunais brasileiros que a presença das partes é essencial para atribuir validade ao laudo e, consequentemente, provar possíveis danos provocados ao imóvel, devendo o locatário, ser notificado da data e horário a ser realizada a vistoria, seja ela inicial ou final. Sem a juntada de um laudo de vistoria final válido (ou seja, realizado na presença da locatária ou dos fiadores), não se pode afirmar as condições do imóvel no final da locação, não havendo como subsistir qualquer cobrança a este título…”

No referido caso, o locador não conseguiu obter indenização por danos no imóvel devido à ausência de um laudo de vistoria inicial. A sentença ressaltou que, sem a presença de um laudo detalhado e sem a participação do locatário na vistoria, fica inviável atribuir a responsabilidade pelos danos, o que culminou na improcedência do pedido de reparação, acarretando ainda mais prejuízos ao proprietário.

Locação Empresarial e Profissional 

Embora a lei nº 8.245/91 (locação urbana) preveja quatro tipos de locação a residencial, temporada, não residencial e espaços em shopping centers, venho defendendo a correta – atualização – de subtipos da locação não residencial.

A locação empresarial é aquela onde há profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços (art. 966, Código Civil).

Enquanto, a locação profissional é aquela onde há atividade intelectual e muitas vezes em espaços compartilhados e colaborativos.

Ocorre que, o maior número de casos de processos de despejos em trâmite é residencial formando, assim, uma ampla experiência judicial nesse tipo de processo e muitas vezes essa experiência é aplicada em locações não residenciais.

Como se isso não bastasse, a locação residencial atrai a proteção constitucional da moradia (ADPF 828).

Atividade Empresarial e Liberdade Econômica 

Notadamente, a locação empresarial e profissional traz como linha subjacente o respeito à segurança jurídica e boa-fé objetiva de modo que prescinde a constatação, mediante observações criteriosas no imóvel e nos elementos e condições que o constituem (NBR 14.653-1).

Ademais, a locação comercial apresenta peculiaridades e complexidade próprias, as quais, a simples cláusula de restituição do imóvel é demasiadamente simplória para situação.

Para os proprietários de imóveis comerciais e Profissionais em Campinas e região, a vistoria inicial é um investimento em segurança e tranquilidade. Além de proteger o patrimônio, ela é uma ferramenta crucial para evitar conflitos e garantir que as responsabilidades de ambas as partes sejam cumpridas.

Assim, a vistoria inicial, bem como a negociação e o cadastro com análise financeira do proponente (interessado na locação) é parte fundamental e integrante do contrato de locação empresarial ou profissional, com objetivo de prevenção de litígios, clareza nas obrigações e segurança jurídica. 

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