Revisar o seu compromisso de compra e venda de imóvel na planta é uma boa opção em 2021

Por Sidval OliveiraOAB/SP 168.872
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Inflação dos contratos de aquisição de imóveis dispara.

Alguém, em algum lugar, disse que é muito difícil revisar seu contrato com a incorporadora.
Então você desiste, sem ao menos tentar.
Claro, você ainda pode pensar que não há alternativas. Você verá agora que não é bem assim:
• O atraso na entrega da unidade é justo motivo para a rescisão do contrato.
• O atraso acarreta indenização a título de lucros cessantes desde o termo final contratado para entrega do bem até a obrigação ser cumprida (entrega do imóvel).
• O lucro cessante é devido na razão de 0,5% do contrato.
• Os “juros de obra” ou “taxa de evolução de obra”, são indevidos, se são exigidos após a entrada no imóvel.
• Há evidentes danos morais pela privação da casa própria ou para o pequeno investidor.
• Existe, diante da pandemia de COVID-19, a possibilidade da revisão do INCC/IGPM e aplicação do IPCA.

Escritório de advocacia preparado para enfrentar grandes empresas

O valor do contrato de compra e venda de imóvel na planta, com correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), medido pela Fundação Getúlio Vargas, poderá ser reajustado em 14,62% (maio/21).

Esse é um dos maiores percentuais da série histórica, iniciada em 1985.

Na verdade, conhecendo seus direitos acima, você pode iniciar seu aprendizado para enfrentar essa batalha.

Vamos em frente!

Se você seguir as orientações abaixo, no mínimo, é provável que aprenderá uma coisa nova e estará na frente de muito outros consumidores.

1. O atraso na entrega da unidade é justo motivo para a rescisão do contrato.

Eis motivo principal que desempata o jogo. Nenhuma empresa conta com a devolução do seu produto, após a venda. É prejuízo financeiro para a incorporadora.

A rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel decorrente do atraso leva a devolução integral das quantias pagas pelo consumidor, sem qualquer retenção, corrigidos desde a data do pagamento, cumulado, em alguns casos, com a cláusula penal e os lucros cessantes.

Mas essa opção não deve ser usada quando não há intenção de desistir da compra, o risco é que pode ser aceita pela construtora diante da redução dos estoques de imóveis, por falta de lançamentos, e ser colocado novamente a venda.

A maioria dos consumidores mantém a contrato, ainda que em atraso, diante da dificuldade da incorporadora em extingui-lo e devolver o que foi pago. É uma forma de pressionar para que isso não ocorra.

Neste caso, diante da negativa, não há opção: É necessário entrar com um processo judicial.

Com muita cautela e o risco calculado pode ser usado com argumento para uma negociação e uma adequação do seu contrato.

É um argumento poderoso e um conselho útil sobre o compromisso de compra e venda de imóvel na planta, que pode ser aplicar imediatamente.

2. O atraso acarreta indenização a título de lucros cessantes desde o termo final contratado para entrega do bem até a obrigação ser cumprida (entrega do imóvel).

Não exija: “Quero minha indenização de lucros cessantes!” Em vez disso, faça o seguinte:

Qual é possibilidade de conceder um desconto de x% em meu saldo devedor?

Planeje suas ações … com sabedoria.

Ninguém, ainda que seja uma empresa, aceita uma exigência dizendo que cometeu uma ilegalidade, pois a empresa é formada por pessoas.

E se há uma ilegalidade, o jurídico da incorporadora já orientou que casos assim, em regra, devem ir para o judiciário.

Busque aprender a linguagem do mundo corporativo e jurídico.

3. O lucro cessante é devido na razão de 0,5% do contrato.

O lucro cessante (aluguel) que se busca é mensurável de antemão.

É um parâmetro usado no mercado imobiliário para calcular o aluguel mensal é usar o percentual de 0,4 a 0,5% do valor do imóvel e segundo a jurisprudência o percentual comumente utilizado é de 0,5%.

Agora, você deve concordar que é possível calcular o valor do prejuízo e prosseguir com o previsto acima. No entanto, quando você começar a calcular não é possível ter certeza que conseguirá receber integralmente aquele valor amigavelmente.

Claro, você ainda pode pensar e trabalhar em seus argumentos diante da construtora, reduzindo e negociando aquele valor.

4. Os “juros de obra” ou “taxa de evolução de obra”, são indevidos, se são exigidos após a entrada no imóvel.

Os denominados “juros de obra” ou “taxa de evolução de obra”, é composta por juros e atualização monetária pagos pelo consumidor comprador do imóvel durante o período de construção.

Uma vez configurada o atraso na entrega da obra, correta à restituição dos valores eventualmente pagos pelo consumidor.

Você tem que ter ideia do valor que foi pago e que deve ser devolvido, então faça sua lição de casa, abra a sua planilha e comece a calcular.

Depois de ter o valor, inclua naquela proposta de desconto. Você tem que dar a eles um incentivo para negociar.

É aconselhável contratar um advogado para assumir sua defesa diante de uma grande empresa, no caso de construtora ou incorporadora.

5. Há evidentes danos morais pela privação da casa própria ou para pequeno investidor.

Sempre que você estiver diante desta situação com reflexo em seu íntimo e em seu psicológico e não concordar com essa situação.

O fato de o judiciário não gostar dos processos de indenização por danos morais não é razão para não o incluir.

Ao contrário, o valor deve ser incluído na proposta para a incorporadora pagar em forma de desconto.

Saiba que os valores altos de indenização por danos morais existem somente em filmes americanos. Aqui é em média de R$ 5.000,00 a R$ 10.000,00.

Se você entende que a questão é mais importante, você terá muito mais sucesso do que alguém que não preza a sua integridade moral.
Inclua-o de forma clara e objetiva.

6. Por final, existe, diante da pandemia de COVID-19, a possibilidade da exclusão do INCC/IGPM e aplicação do IPCA.

E então, não sendo seu caso de atraso de entrega do imóvel, e sim apenas o desiquilíbrio do contrato em razão do INCC, essa tese é para você.

O contexto extraordinário provocado por pandemia da Covid-19, criou situação única de onerosidade excessiva exclusivamente sofrida pelo consumidor comprador de imóvel na planta.

No Código de Defesa do Consumidor, a proteção contra excessiva onerosidade encontra-se prevista no art. 6ª, V, nos seguintes termos:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

A lógica é que com a disparada do INCC você busque uma adequação em seu contrato. Um equilíbrio econômico-financeiro.

Você deve passar um tempo em sua planilha substituindo o INCC – acumulado em 12 meses: 12,99% (abril de 2021) pelo IPCA – acumulado em 12 meses: 6,76% (abril de 2021). Você pode calcular essa diferença e colocar no papel.

O que é INCC?

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um índice de preço da construção civil para atualizar o contrato de aquisição de imóveis na planta.

Segundo a FGV: O INCC foi concebido com a finalidade de aferir a evolução dos custos de construções habitacionais, configurou-se como o primeiro índice oficial de custo da construção civil no país.

Seus esforços para obter o resultado destes cálculos serão recompensados se você fizer isso, porque há evidente impacto da pandemia naquele índice que disparou e por consequência em seu contrato.

Então, o que você quer fazer? Para um consumidor inteligente como você, a escolha é óbvia.

É hora de começar a incomodar a incorporadora.
É hora de começar a construção de um mercado consumidor mais justo.

Especialista em Direito Imobiliário. Foi vice-presidente da Comissão de Direito de Família e membro da Comissão do Consumidor da OAB/Campinas e membro da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE CONTRIBUINTES – ABCONT.

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Conheça seus direitos para que seja tratado com justiça e para se juntar a nós na construção de um mercado consumidor mais justo.


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