O que analisar antes de investir em leilões de imóveis

Direito de Preferência do Devedor Fiduciante

Outro ponto crucial é o direito de preferência garantido ao devedor fiduciante pela Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 9.514/97. Esse direito permite que o devedor adquira o imóvel até a data do segundo leilão, mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor. No entanto, a purgação da mora após a consolidação não é mais permitida, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no REsp 1.649.595/RS:

…4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: “i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997” (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020)…”

Segurança na Aquisição em Leilões

Para os investidores, é essencial garantir que todos os requisitos formais do procedimento expropriatório foram cumpridos, especialmente a comunicação prévia do devedor sobre a data do leilão. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema nº 982, reafirmou a constitucionalidade do procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da alienação fiduciária, reforçando a segurança jurídica da aquisição de imóveis em leilões.

Tese: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal

Além disso, é necessário avaliar o potencial de venda do imóvel adquirido. O valor da propriedade deve ser comparado com os preços de mercado para garantir que a aquisição será um bom investimento. A participação em leilões sem a devida assessoria jurídica pode aumentar significativamente o risco de problemas futuros, como disputas sobre a posse do imóvel ou questões relativas ao procedimento de consolidação.

Assessoria Jurídica: Um Investimento Necessário

A assessoria jurídica é fundamental em todas as fases do leilão de imóveis. Desde a análise dos documentos do imóvel até a verificação da regularidade do procedimento de consolidação e a representação em possíveis disputas judiciais, um advogado especializado pode evitar que o investidor enfrente surpresas desagradáveis e assegurar que a aquisição seja realizada de forma segura e eficiente.

Lidar com questões de ocupação indevida do imóvel ou com falhas procedimentais pode se tornar uma fonte de constante preocupação. Por isso, a inclusão dos honorários advocatícios nas despesas do investimento é uma decisão estratégica que protege o capital investido e maximiza o retorno esperado.

Investir em leilões de imóveis pode ser uma excelente oportunidade de negócio, mas exige cuidado e conhecimento especializado. A análise detalhada dos aspectos legais, a verificação da regularidade do procedimento e o acompanhamento por um advogado especializado são passos essenciais para garantir a segurança do investimento. Com uma assessoria jurídica adequada, é possível minimizar riscos e aproveitar ao máximo as oportunidades que os leilões imobiliários oferecem.

Oferecemos uma assessoria jurídica completa e personalizada para investidores em leilões de imóveis, garantindo que todas as etapas do processo sejam conduzidas com segurança e eficiência. Se você está considerando participar de um leilão, entre em contato conosco para garantir que seu investimento seja seguro e rentável.

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