Locação Comercial e a Prescrição Intercorrente

Além disso, há locações de escritórios, salas, clínicas e consultórios (profissão intelectual).

Portanto, a locação não residencial, como chamo a atenção, deveria por questão de coerência, ser denominada locação empresarial ou profissional.

Feitas essas considerações iniciais, recentemente fui consultado sobre a prescrição intercorrente no processo de execução dos débitos locatícios e encargos, diante das frequentes extinções das ações pelos juízes por força do art. 924, inc. V, do CPC:

Art. 924. Extingue-se a execução quando:
…
V – ocorrer a prescrição intercorrente.

Nota-se, aliás, assim como os aluguéis, os encargos, multas e rateios condominiais, apresentam a certeza, liquidez e exigibilidade que é necessária à execução de título extrajudicial, mencionado no artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil, hábil a lastrear as execuções dos locatários devedores. E não são raros os casos que os referidos encargos, multas e rateios condominiais ultrapassam o débito do aluguel.

Assim já decidiu o E. Tribunal de Justiça:

“EMBARGOS À EXECUÇÃO. Locação. Shopping center. Alugueres e outros encargos locatícios. É possível a execução direta de encargos comuns e fundo de promoção. Despesas previstas e discriminadas no contrato. Valor líquido pode ser obtido por mero cálculo aritmético. (…) Alugueres são devidos até o termo final do contrato ou a entrega das chaves. Simples desocupação do imóvel não desobriga o locatário de pagá-los. (…)” (TJSP; Apelação Cível 0010638-40.2010.8.26.0003; Relator (a): Gilson Delgado Miranda; Órgão Julgador: 28ªCâmara de Direito Privado; Foro Regional III – Jabaquara – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/07/2014; Data de Registro: 30/07/2014). Grifei

“Locação de imóveis Embargos à execução – Execução de título extrajudicial – Contrato de locação de espaço em Shopping Center – Encargos – Inclusão – Admissibilidade. É indiscutível que os encargos de locação contratualmente previstos e que fundamentam a execução (encargos comuns e fundo de reserva) sendo acessórios do aluguel, são créditos dotados de executividade. Não se conhece do agravo retido e dá-se provimento em parte ao recurso de apelação” (TJSP, Apelação nº 4003395-85.2013, 30ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des Orlando Pistoresi, j. 04/06/2014).

A declaração da prescrição intercorrente está vinculada à inércia do exequente, de modo que é indispensável aferir se ele (exequente) realizou diligências para satisfação do débito, ou, ainda, se nada havia realizado, mantendo-se omisso em prazos superiores ao da prescrição do direito material, conclusão obtida com a inteligência do superado § 4º do art. 921 do Código de Processo Civil, em que, ademais, discorria que o prazo da prescrição intercorrente passava a fluir quando, na ausência de localização de bens passíveis de penhora, decorresse o prazo sem manifestações processuais pela parte credora.

Por outras palavras, por esta conclusão, as demandas executivas ficavam em trâmite por prazo indefinido, já que bastava mero requerimento de nova tentativa de penhora para que o prazo prescricional fosse reiniciado.

Nesse contexto, no intuito de evitar ações executivas eternas, sobreveio alteração no Código de Processo Civil, por meio da Lei n.º 14.195/2021, que alterou o marco inicial da prescrição intercorrente, substituindo a inércia pela efetividade da execução, em que deveriam, ainda, serem observadas a citação da parte devedora, bem como demais cenários, tudo nos termos dos §§ 4º e 4º-A do art. 921 do CPC, que dispõem, in verbis:

4º O termo inicial da prescrição no curso do processo será a ciência da primeira tentativa infrutífera de localização do devedor ou de bens penhoráveis, e será suspensa, por uma única vez, pelo prazo máximo previsto no § 1º deste artigo.

4º-A A efetiva citação, intimação do devedor ou constrição de bens penhoráveis interrompe o prazo de prescrição, que não corre pelo tempo necessário à citação e à intimação do devedor, bem como para as formalidades da constrição patrimonial, se necessária, desde que o credor cumpra os prazos previstos na lei processual ou fixados pelo juiz.

Portanto, o prazo da prescrição intercorrente conta-se a partir do primeiro conhecimento pela parte credora sobre a ausência de bens penhoráveis ou, ainda, da localização do devedor, e apenas será interrompida quando houver sucesso nas diligências.

Assim, para que seja tipificada a prescrição intercorrente é necessário o preenchimento de dois requisitos: (i) que credor reste inerte, deixando de praticar atos processuais; e, (ii) que a ausência de movimentação perdure pelo mesmo prazo prescricional incidente sobre a pretensão da ação principal.

Neste panorama, para evitar que devedor na locação não residencial (empresarial) se livre do pagamento dos aluguéis, dos encargos, multas e rateios condominiais cabe ao locador, agir estrategicamente, evitar a omissão quanto ao impulsionamento da ação executiva e não permanecer inerte durante período superior ao prazo prescricional, observando: