A multa não compensatória na Locação Empresarial e Profissional

Cláusula Penal

As multas compensatória e não compensatória constituem em cláusulas acessórias do contrato de locação, aperfeiçoando-se a primeira com a violação do ajuste e pode ser reduzida pelo juiz (art. 413, Código Civil), geralmente prevista genericamente para infrações contratuais.

📲 Participe de nosso canal do no WhatsAp

Enquanto a multa não compensatória, desde que prevista no contrato, para o cumprimento das obrigações especificas, prevê a possibilidade de condenação no pagamento, sem prejuízo de indenização por perdas e danos.

Na locação empresarial e profissional é comum a desocupação antecipada em razão de diversos fatores, principalmente econômico e em detrimento das adaptações e alterações no imóvel feito pelo locador para receber aquela atividade ou aquela profissão.

Além disso, a locação empresarial e profissional (não residencial) o prazo é maior e os problemas também, envolvendo normas de uso e manutenção, condominiais, sanitárias, coletas e restituição de resíduos, de convivência, restrições de zoneamento e uso e ocupação do solo impostas pela municipalidade etc.

É importante que se diga, ainda, que são contratos muitos mais complexos, o que caracteriza a sua atipicidade, o estabelecimento (fundo de comércio), atividade a ser desenvolvida, bem como as operações conhecidas como sale-leaseback, buit to suit e constituição de um fundo de investimento imobiliário.

Em contratos de locação atípica comumente denominados “built to suit” – isto é, “na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma” (art. 54-A, caput, da Lei nº. 8.245/1991), “poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação” (art. 54-A, § 1º, da Lei nº. 8.245/1991).

Ademais, para reduzir ou considerar a multa não compensatória nula na locação empresarial e profissional é mais restrita, porque as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, no qual se presume a sofisticação dos contratantes.

Sobre a matéria, a Lei 13.874/19, também intitulada de Lei da Liberdade Econômica, em seu art. 3°, VIII, determinou que são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País, observado o disposto no parágrafo único do art. 170 da Constituição Federal, ter a garantia de que os negócios jurídicos empresariais paritários serão objeto de livre estipulação das partes pactuantes, de forma a aplicar todas as regras de direito empresarial apenas de maneira subsidiária ao
avençado, exceto normas de ordem pública.

Neste sentido, a referida Lei, que destinou seu principal âmbito de aplicação aos contratos paritários, ressaltou a importância da autonomia privada.

Inclusive, a jurisprudência a 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo, fundamentando-se no princípio da intervenção mínima e do pacta sund servanda:

“…Em se tratando de contrato firmado entre empresários prevalece o princípio da intervenção mínima e do pacta sund servanda, admitindo-se excepcionalmente a revisão das cláusulas do contrato.
Assim dispõem os arts. 421 e 421-A do Código Civil:
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites
da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
I – as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
II – a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
III – a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) (TJ/SP – Apelação Cível nº 1000746-59.2021.8.26.0309 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Limitada – Relator(a): Ricardo Negrão – Comarca: Jundiaí – Órgão julgador: 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial – Data do julgamento: 22/02/2024 – Data de publicação: 22/02/2024). Grifei

Neste sentido ainda: “…Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019. REsp n. 2.032.878/GO, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023).

“APELAÇÃO. Rescisão de contrato de compra e venda de participação societária. Inadimplemento contratual. Inexistência. Contrato empresarial de risco. Pacta Sunt Servanda. Compradora tinha ciência da situação dos imóveis. Arts. 421, parágrafo único, e 421-A, II, ambos do CC. Precedentes. Não comprovação do perdimento/alienação de um dos imóveis do ativo da companhia. Art. 373, I do CPC. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (Apelação Cível nº 1042498-90.2020.8.26.0100 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Anônima – Relator Des.: AZUMA NISHI – Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial – Data do julgamento: 08/05/2024 – Data de publicação: 08/05/2024).

Justamente por essas razões a multa não compensatória é perfeitamente aplicável na locação empresarial e profissional.

Quer saber mais? Envie uma mensagem e agende sua reunião!