Aspectos Jurídicos do Arbitramento de Aluguel entre Ex-Cônjuges e Extinção de Condomínio

Neste artigo, exploraremos esses dois temas, trazendo posicionamentos recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) sobre a matéria.

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Arbitramento de Aluguel: Direito ao Uso Exclusivo do Imóvel Comum

Em casos de separação ou divórcio, é comum que apenas um dos ex-cônjuges continue residindo no imóvel que pertencia ao casal. Esse cenário gera questionamentos quanto à compensação financeira para o ex-cônjuge que foi afastado do uso do bem.

De acordo com o art. 1.319 do Código Civil, quando um dos condôminos impede o uso comum do bem, ele tem o dever de pagar uma indenização ao outro. Isso se aplica tanto a coproprietários quanto a ex-cônjuges em processos de separação ou divórcio.

O STJ tem se manifestado em diversas ocasiões sobre o arbitramento de aluguel. No entendimento prevalente, o cônjuge que ocupa o imóvel exclusivo deve pagar uma indenização ao outro, independentemente de a partilha dos bens ainda não ter sido formalizada.

Por exemplo, no AgInt no AREsp 2.174.143/SP, a Terceira Turma do STJ reafirmou que o arbitramento de aluguel em favor do ex-cônjuge é possível mesmo antes da partilha do bem. O entendimento é que o uso exclusivo de um imóvel comum sem compensação gera enriquecimento sem causa.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. INDENIZAÇÃO POR USO EXCLUSIVO PELO EX-CÔNJUGE DE BEM COMUM AINDA NÃO PARTILHADO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça flui no sentido de que o arbitramento de aluguéis em favor de ex-cônjuge, em razão da ocupação exclusiva do imóvel comum, independe de partilha.
…
AgInt no AREsp 2174143 / SP – Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE  – Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA – Data do Julgamento: 13/02/2023 – Data da Publicação/Fonte: DJe 16/02/2023.

Por outro lado, há decisões que advertem para a necessidade de analisar as circunstâncias específicas de cada caso. No AgInt no REsp 1849360/SP, a Ministra Nancy Andrighi destacou que a compensação financeira depende da definição da parte de cada cônjuge no bem, o que pode ocorrer antes da partilha formal, mas sempre condicionado às peculiaridades do caso.

Na Apelação Cível nº 1001396-81.2022.8.26.0306, o TJSP seguiu essa linha de raciocínio, ao afirmar que o ex-cônjuge que ocupa exclusivamente o imóvel deve indenizar o outro. A decisão ressalta que o direito ao arbitramento de aluguéis é cediço e que, mesmo sem partilha, a compensação é devida quando um dos coproprietários é afastado do uso:

Apelação. Ação de arbitramento de aluguel em razão do uso exclusivo de imóvel pelo ex-cônjuge, de propriedade exclusiva da autora. Inexistência de partilha do imóvel em ação de separação ou divórcio. Preliminar de impugnação à assistência judiciária concedida à autora. Desacolhimento. Documentação apresentada aos autos é compatível com o requerimento de assistência judiciária e há presunção de sinceridade. Preliminar de cerceamento de defesa. Descabimento. Aluguel do imóvel arbitrado em valor que não comporta redução, em consonância ao valor de mercado e aos parâmetros avaliados. Benfeitorias realizadas pelo réu que já foram objeto de partilha nos autos do divórcio. Entendimento atual da jurisprudência no sentido de que a falta de partilha do bem não é, por si só, óbice ao arbitramento do aluguel. Admissibilidade da fixação conquanto haja sido estabelecido de modo inequívoco o direito sobre o bem e não existam circunstâncias especiais que afastem a pretensão de indenização. Circunstâncias que conduzem à manutenção do arbitramento de aluguel. Aluguéis devidos até a data de desocupação do imóvel pelo réu. Recurso não provido

Entretanto, como decidido no AgInt no REsp 1849360/SP e sobre esse tipo de circunstância no voto didático Desembargador Relator Enéas Costa Garcia (Apelação Cível nº 1001396-81.2022.8.26.0306) é importante destacar que, em situações de separação ou divórcio, o direito de propriedade sobre o imóvel comum sofre (graves) restrições. As instâncias ordinárias (justiça comum de primeiro e segundo grau) têm o dever de examinar quem, na relação processual, é a parte mais vulnerável e necessita de proteção jurídica e também devem avaliar quem está intencionalmente retardando a partilha, devendo tal parte arcar com as consequências de seus atos. Além disso, deve-se verificar se o uso exclusivo do bem ou o pagamento de uma indenização caracteriza uma prestação de alimentos in natura.

O arbitramento de aluguel não é aplicável quando um dos coproprietários está afastado do imóvel por medida protetiva, conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.966.556. Nesses casos, a compensação financeira é inaplicável, considerando a natureza excepcional da medida protetiva.

Extinção de Condomínio: O Desdobramento Pós-Partilha

Após a fase de separação/divórcio e partilha, o imóvel comum pode ser objeto de uma ação de extinção de condomínio, com o objetivo de finalizar a copropriedade e, eventualmente, vender o bem.

O processo de extinção de condomínio traz como ponto central a avaliação do imóvel e a fixação do valor do aluguel – quando em uso exclusivo por um das ex-cônjuges ou companheio(a). A venda do bem e a divisão dos recursos são as formas mais comuns de resolver a copropriedade. No entanto, pode haver divergências quanto ao valor do imóvel e à compensação pelo uso exclusivo antes da venda.

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem decisões que abordam esse tema de forma clara. No julgamento da Apelação Cível nº 1003109-02.2022.8.26.0077, a 6ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator Ademir Modesto de Souza  – Data do julgamento: 29/08/2024, destacou que tanto o valor do imóvel quanto o valor dos aluguéis podem ser determinados na fase de liquidação de sentença.

… Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por alegada condenação a obrigação ilíquida, porquanto a conclusão da sentença foi expressa no sentido de que os cálculos sobre o valor dos imóveis para fins de mensuração do aluguel e da venda serão apurados em liquidação de sentença, não havendo que se falar em obrigação ilíquida ou nulidade sentencial. Nesse sentido:
Apelação Cível. Ação de extinção de condomínio cumulada com cobrança de aluguéis Autora e réu que se tornaram coproprietários de bem imóvel adquirido na constância de união estável Sentença de procedência Recurso de apelação interposto pelo réu Preliminar de nulidade do feito por cerceamento de defesa afastada Insurgência do réu tão-só quanto ao valor do imóvel e dos aluguéis devidos pela ocupação exclusiva do bem comum. Valor do imóvel que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença. Cabimento de indenização pelo uso da quota-parte pertencente à autora, devida desde a citação. Cálculo da indenização que também deverá ser feito em fase de liquidação de sentença, por arbitramento Distribuição dos ônus da sucumbência mantida. Recurso provido em parte. Dá-se provimento em parte ao recurso de apelação (g.n.). ( TJSP; Apelação Cível 1007930-37.2018.8.26.0482; Relatora: Christine Santini; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/08/2019; Data de Registro: 30/08/2019

Esse procedimento evita que a primeira fase do processo de extinção de condomínio se torne excessivamente onerosa ou demorada, pois a avaliação do imóvel e dos aluguéis é adiada para um momento mais oportuno.

A demora da primeira fase do processo de extinção de condomínio pode causar prejuízos aquele que está privado do uso do imóvel. Decisões como a do AgInt no REsp 1130982/PB advertem que a depreciação do valor do imóvel ao longo do tempo deve ser considerada e pode prejudicar financeiramente os coproprietários. Assim, a avaliação do imóvel, quando realizada “mais de dois anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo…”.

O arbitramento de aluguel e a extinção de condomínio são instrumentos jurídicos fundamentais para garantir a equidade nas relações patrimoniais entre ex-cônjuges. A jurisprudência do STJ e dos Tribunais Estaduais tem evoluído no sentido de permitir o arbitramento de aluguéis mesmo antes da partilha formal do bem, mas sempre considerando as peculiaridades de cada caso, com 

Além disso, o processo de extinção de condomínio deve ser conduzido com celeridade para evitar prejuízos econômicos decorrentes da demora da primeira fase do processo. A avaliação do valor de aluguel e do imóvel, como venho diuturnamente insistindo, na fase de liquidação de sentença pode ser uma estratégia eficiente para garantir uma solução justa e equilibrada para ambas as partes.

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