O STJ encerrou junho com duas decisões que afetam diretamente quem atua com patrimônio imobiliário, execuções e planejamento sucessório ou de divórcio. Na primeira, a Quarta Turma fechou uma brecha em disputas de partilha: não é possível fragmentar um imóvel grande para caber no teto de 250 m² da usucapião familiar. Na segunda, a Terceira Turma estabeleceu que a nulidade da venda direta de bem penhorado depende de prejuízo concreto demonstrado — não da mera inobservância do rito do artigo 880 do CPC.
A Quarta Turma decidiu, por unanimidade, que a usucapião familiar prevista no artigo 1.240-A do Código Civil só pode ser reconhecida se o imóvel urbano, considerado em sua totalidade, tiver até 250 m² — mesmo que o pedido recaia sobre uma parte menor do bem.
O caso envolvia uma mulher que, após divórcio litigioso, buscava adquirir por usucapião 250 m² de um imóvel de 360 m² onde residia. O relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, entendeu que admitir a fragmentação abriria uma via de fraude à norma, criada como política habitacional para imóveis de pequeno porte.
Por que isso importa juridicamente
Advogados que atuam em varas de família e em regularização fundiária devem revisar teses baseadas na aplicação parcial do limite de 250 m². A Quarta Turma rejeitou expressamente a interpretação extensiva, e a decisão elimina uma estratégia que vinha sendo tentada em juízo. O passo prático: medir o imóvel na totalidade antes de orientar o cliente sobre usucapião familiar.
A Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, manteve a validade de uma alienação por iniciativa particular de imóvel penhorado, ainda que o procedimento do artigo 880 do CPC não tenha sido integralmente cumprido. Faltaram requerimento formal do exequente, intimação das partes e fixação prévia das condições pelo juiz.
O colegiado considerou que três fatores afastaram qualquer prejuízo concreto ao antigo proprietário:
A alegação de perda da chance de exercer direito de preferência familiar também foi rejeitada — tanto por falta de provas quanto por ter sido levantada apenas na réplica, fora do momento processual adequado.
Por que isso importa juridicamente
A decisão dá mais previsibilidade a leiloeiros, instituições financeiras e adquirentes em processos de execução. A invalidade da venda direta agora depende de prejuízo comprovado, não de mera falha procedimental. Para quem pretende arguir nulidade nesse tipo de operação, a tese precisa demonstrar dano efetivo — e ser apresentada no momento processual correto.
Tomadas em conjunto, as duas decisões de junho apontam numa mesma direção: o STJ está aplicando critérios distintos para normas que restringem a propriedade e para normas processuais.
| Tipo de norma | Posição do STJ | Consequência prática |
|---|---|---|
| Norma que limita a propriedade (art. 1.240-A do CC) | Interpretação literal e restritiva | Teses extensivas são expressamente vedadas; medir o imóvel inteiro é obrigação prévia |
| Norma processual de execução (art. 880 do CPC) | Flexibilização quando não há prejuízo concreto | Nulidade de venda direta exige prova de dano efetivo; falha formal isolada não basta |
Ambas as decisões também reforçam a responsabilidade de diligência prévia do advogado: no caso da usucapião, é preciso medir o imóvel todo antes de orientar o cliente; no caso da execução, é preciso demonstrar prejuízo concreto e apresentá-lo no momento processual correto — a tese levantada tardiamente foi rejeitada só por isso.
Não. O STJ decidiu que o limite de 250 m² do artigo 1.240-A do Código Civil se refere ao imóvel em sua totalidade, e não à fração que se pretende usucapir. Imóveis com metragem total acima desse limite estão fora do alcance da usucapião familiar, ainda que o pedido recaia sobre área menor.
O ex-cônjuge ou ex-companheiro que permaneceu na posse direta do imóvel usado como moradia da família, após o abandono do lar pelo outro cotitular, desde que preenchidos os demais requisitos legais — incluindo o limite de metragem total do imóvel.
Não necessariamente. Segundo o STJ, a nulidade depende da comprovação de prejuízo efetivo às partes. Se a venda ocorreu por valor justo, com pagamento à vista e sem dano demonstrado, a irregularidade formal isolada não invalida o negócio.
É uma modalidade de venda de bem penhorado em execução, alternativa ao leilão judicial, na qual o próprio exequente ou um corretor/leiloeiro conduz a negociação direta com um comprador, sob fiscalização do juízo.
27 anos de experiência técnica em direito imobiliário e imigração brasileira. Especialista pela FMU e com extensão pela PUC-SP.
Presidiu a Subcomissão de Direito de Família e Sucessões da OAB/Campinas (2011/2012) e atuou como Professor de Direito do Consumidor. Membro da ABCONT e ACADF.
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