Extinção de Condomínio e Alienação Extrajudicial: Celeridade e Eficiência com Arbitragem e Mediação

A dissolução da copropriedade sobre um bem imóvel, seja entre ex-cônjuges, companheiros, herdeiros ou terceiros, pode seguir um caminho muito mais célere e econômico do que o processo judicial tradicional.

A extinção de condomínio e a alienação do bem podem ser realizadas de forma extrajudicial, mediante instrumento particular, mediação ou arbitragem, desde que as partes sejam maiores e capazes, exercendo o seu direito potestativo de encerrar a copropriedade.

Duas etapas de um mesmo problema

Assim como no divórcio, em que a dissolução conjugal muitas vezes ocorre primeiro, e a partilha dos bens em momento posterior, na copropriedade o raciocínio é semelhante: a extinção do condomínio equivale ao “divórcio”, e a alienação do bem à “partilha”, representando a venda e distribuição dos valores entre os coproprietários.

Esse paralelismo facilita a compreensão de que se trata de duas etapas distintas, que podem ser formalizadas de modo autônomo, sem necessidade de sentença judicial.

A formalização extrajudicial e o direito potestativo

A boa prática jurídica recomenda que, no momento da instituição da copropriedade ou mesmo posteriormente, os coproprietários estabeleçam por escrito a forma de extinção futura do condomínio.

Por se tratar de um direito potestativo, o pedido de extinção não pode ser negado, bastando a vontade de qualquer dos condôminos.

Assim, o instrumento particular é suficiente para dar validade jurídica ao ato, dispensando-se a intervenção judicial.

Essa alternativa reduz significativamente custos e prazos, especialmente diante da inviabilidade da gratuidade de justiça em muitas ações dessa natureza. Cito um exemplo recente que o imóvel avaliado em R$ 3.000.000,00, com honorários advocatícios de sucumbência fixado em R$ 450.000,00 (15%) e preparo do recurso de apelação no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais)  (TJ/SP, Agravo Interno na Apelação Cível nº 1002882-40.2021.8.26.0079/50000 – Classe/Assunto: Agravo Interno Cível / Condomínio – Relator(a): Clara Maria Araújo Xavier – Comarca: Botucatu – Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 06/11/2025 – Data de publicação: 06/11/2025).

Mediação e Arbitragem: instrumentos de eficiência e consenso

Persistindo divergências quanto à forma de alienação, valor de venda ou escolha do comprador, as partes podem recorrer a métodos adequados de resolução de conflitos, como a mediação ou a arbitragem.

A mediação prioriza o consenso e a preservação dos vínculos relacionais, permitindo que as partes, com o auxílio de um terceiro neutro, cheguem a uma solução mutuamente satisfatória.

Já a arbitragem oferece celeridade, confidencialidade e força executiva, sendo especialmente recomendada quando há um instrumento contratual prévio que estabeleça cláusula compromissória.

A escolha do método deve considerar critérios como:

• custo financeiro e fiscal;
• celeridade procedimental;
• impacto emocional;
• cumprimento espontâneo da decisão;
• viabilidade prática da solução.

Trata-se de uma aplicação concreta do conceito de “Resolução Adequada de Conflitos”, que privilegia o caminho mais proporcional e eficiente ao contexto fático.

A validade da convenção de arbitragem no contexto imobiliário

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem firmado entendimento consistente sobre a plena validade da cláusula compromissória arbitral em contratos imobiliários — inclusive quando há desequilíbrio entre as partes.

Nos recentes julgados das 31ª e 33ª Câmaras de Direito Privado (Apelações Cíveis nº 1003047-24.2024.8.26.0260, nº 1136838-84.2024.8.26.0100 e nº 1102583-03.2024.8.26.0100, julgadas em outubro de 2025), consolidou-se a posição de que a convenção de arbitragem é plenamente válida e eficaz no âmbito das relações imobiliárias, aplicando-se com ainda maior segurança nas relações de copropriedade entre particulares, que não envolvem consumo.

Assim, nada impede e até aconselhável que coproprietários, sejam ex-cônjuges, herdeiros ou terceiros, optem pela arbitragem para decidir sobre impasses relativos à alienação do bem comum, conferindo ao procedimento segurança jurídica e executividade imediata.

A extinção de condomínio e alienação extrajudicial representam uma evolução necessária na prática imobiliária contemporânea, alinhada aos princípios da autonomia privada, da celeridade e da eficiência na solução de conflitos.

Ao reconhecer que tais questões podem ser resolvidas por instrumento particular, mediação ou arbitragem, a advocacia moderna promove a desjudicialização responsável e estimula a pacificação social.

Dessa forma, advogados e coproprietários devem estar atentos à estruturação contratual preventiva, incluindo cláusulas de resolução alternativa de conflitos, para garantir um processo ágil, econômico e juridicamente seguro.

Nota informativa: Esse artigo foi redigido meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para quaisquer efeitos.