A alienação particular de imóvel na extinção de condomínio

Hasta Pública

A venda de imóveis em ações de extinção de condomínio, especialmente entre ex-cônjuges e companheiros, herdeiros e terceiros, costuma enfrentar entraves processuais, sendo o leilão judicial (hasta pública) uma etapa demorada e, muitas vezes, ineficaz. A baixa liquidez, a falta de interessados e os valores abaixo do mercado tornam o processo moroso e frustrante para os coproprietários.

Diante desse cenário, a alienação por iniciativa particular autorizada judicialmente surge como uma alternativa prática, segura e eficiente. Amparada pelo Código de Processo Civil (art. 879, §1º, II), essa modalidade permite a venda direta do imóvel com ampla divulgação em imobiliárias, acelerando a liquidação do bem e encerrando o impasse entre as partes.

Entenda o Caso

A ação judicial de extinção de condomínio entre ex-cônjuges, atualmente conduzida pelo advogado Sidval Oliveira, foi julgada procedente pela 1ª Vara do Foro de Indaiatuba, com o seguinte teor:

“Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para autorizar a extinção do condomínio existente entre as partes sobre o imóvel descrito na inicial, DETERMINANDO que o referido imóvel seja previamente avaliado e, posteriormente, alienado em hasta pública.”

Durante a fase de alienação judicial do imóvel comum, a hasta pública resultou infrutífera, revelando a dificuldade prática de encontrar interessados por meio exclusivo do leilão judicial. Diante disso, o autor, assistido pelo advogado Sidval Oliveira, requereu a alienação por iniciativa particular do imóvel, o que foi deferido pelo Juízo.

A estratégia jurídica adotada se mostrou decisiva para destravar o impasse e conferir efetividade à sentença de extinção de condomínio, a fim de garantir a venda particular do bem com maior amplitude de divulgação, sem prejuízo aos direitos de ambas as partes.

A Estratégia Jurídica

A alienação particular é uma alternativa legítima e eficaz quando a hasta pública não obtém êxito. Nesses casos, o interessado pode cadastrar o imóvel em diversas imobiliárias, ampliando a divulgação e atraindo potenciais compradores com maior rapidez e flexibilidade nas condições de negociação.

A estratégia utilizada pelo advogado Sidval Oliveira demonstrou como é possível conciliar a segurança jurídica da venda judicial com a eficiência do mercado imobiliário, especialmente em situações de copropriedade entre ex-cônjuges, herdeiros, companheiros ou terceiros.

Essa medida tem respaldo na jurisprudência consolidada e na interpretação sistemática do artigo 879, §1º, inciso II, do Código de Processo Civil, que permite a alienação particular quando não há êxito nas modalidades anteriores de expropriação.

Neste sentido é jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Ementa: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Interposição de agravo de instrumento contra decisão que homologou a proposta de alienação do imóvel (vaga de garagem) por iniciativa particular, no valor de R$ 15.500,00. Hipótese em que o executado alega que não foi intimado acerca da penhora e da avaliação do imóvel. Descabimento. Espólio executado intimado por carta no endereço onde recebeu a citação. Avisos de recebimento assinados pela genitora da inventariante, sem qualquer ressalva. Intimações válidas. Inteligência do art. 274, parágrafo único, do CPC. Não apresentação de impugnação no momento oportuno. Inexistência de impedimento para que a alienação do imóvel se dê por iniciativa particular. Art. 879, I, do Código de Processo Civil. Imóvel penhorado que se trata de vaga de garagem e não poderia ser alienado a pessoas estranhas ao condomínio, nos termos do § 1º do art. 1.331, do Código Civil. Decisão mantida. Grifei.
(2010101-91.2025.8.26.0000 – Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais – Des. Relator(a): Rodolfo Cesar Milano – Comarca: Campinas – Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 21/10/2025 – Data de publicação: 21/10/2025).

Análise Estratégica e Efeito Prático

A autorização judicial para alienação particular em processo de extinção de condomínio representa avanço prático no Direito Imobiliário, pois soluciona conflitos prolongados entre coproprietários e permite liquidez do patrimônio comum sem nova demanda judicial.

Além de reduzir o tempo processual, essa estratégia preserva o valor de mercado do bem e garante transparência e segurança na transação, uma vez que a venda é supervisionada judicialmente, assegurando o repasse proporcional do valor apurado a cada condômino.

Para os coproprietários que enfrentam situações semelhantes, como herdeiros, ex-cônjuges ou familiares em condomínio forçado, a alienação particular judicialmente autorizada é um instrumento eficaz para encerrar impasses e garantir a satisfação econômica das partes.

A atuação técnica e estratégica demonstrou que a alienação particular do imóvel em fase de extinção de condomínio é um caminho juridicamente seguro, eficiente e economicamente vantajoso.

Mais do que uma solução processual, trata-se de uma estratégia de gestão de patrimônio que combina efetividade judicial com racionalidade econômica, proporcionando celeridade, autonomia e resultado concreto às partes envolvidas.

Nota informativa: Esse artigo foi redigido meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para quaisquer efeitos.