A alienação por iniciativa particular é o caminho mais direto para encerrar a copropriedade em ações de extinção de condomínio entre ex-cônjuges e herdeiros. Prevista nos artigos 879 e 880 do CPC, é uma faculdade exclusiva do exequente — reconhecida pelo STJ no AREsp 717.819/2019 — e permite ao credor conduzir a venda com maior controle sobre preço, prazo e condições, em alternativa ao leilão judicial.
A alienação por iniciativa particular tem se consolidado como mecanismo eficiente para coproprietários que precisam encerrar litígios em ações de extinção de condomínio — especialmente entre ex-cônjuges, companheiros e herdeiros. Quando a preservação patrimonial, a celeridade e a autonomia privada são prioridade, a venda particular nos termos do CPC é, na maioria dos casos, mais vantajosa do que o leilão judicial.
O CPC trata da alienação judicial no capítulo de execução. O artigo 879 estabelece duas modalidades. O artigo 880 disciplina os requisitos da alienação por iniciativa particular.
Código de Processo Civil — Arts. 879 e 880
Art. 879. A alienação far-se-á:
I – por iniciativa particular;
II – em leilão judicial eletrônico ou presencial.
Art. 880. Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário.
§ 1º O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem.
§ 2º A alienação será formalizada por termo nos autos, com a assinatura do juiz, do exequente, do adquirente e, se estiver presente, do executado, expedindo-se:
I – a carta de alienação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel;
II – a ordem de entrega ao adquirente, quando se tratar de bem móvel.
O ponto central do artigo 880 é a posição do exequente: a iniciativa é dele, não do executado. O devedor não pode requerer nem impor essa modalidade à outra parte. Isso foi confirmado pelo STJ.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou que o pedido de alienação particular deve necessariamente partir do credor. O ministro Antonio Carlos Ferreira deixou isso claro no AREsp 717.819, julgado em 2019:
STJ — AREsp 717.819 — Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira
"Não havendo interesse pela adjudicação do bem constrito por parte do exequente ou das pessoas indicadas no art. 685-A, §2°, do CPC, deve ser oportunizada a realização da alienação por iniciativa particular. Contudo, por força do disposto no art. 685-C do CPC, o interesse e o requerimento devem partir do credor, e não do devedor, como ocorre no caso em exame."
Publicado em 02/08/2019.
Mais recentemente, em junho de 2026, a Terceira Turma do STJ reforçou que a nulidade da alienação por iniciativa particular depende de prejuízo efetivo comprovado — falhas procedimentais isoladas, sem dano demonstrado, não invalidam o negócio.
Comparada ao leilão judicial, a alienação por iniciativa particular oferece ao exequente vantagens concretas em três frentes:
Para ex-cônjuges, herdeiros e coproprietários
Em disputas patrimoniais entre ex-cônjuges, companheiros e herdeiros, a alienação por iniciativa particular transforma um conflito de copropriedade em composição racional: o imóvel é vendido pelo melhor preço disponível, o processo encerra, e cada parte recebe sua quota sem aguardar indefinidamente um leilão judicial. Veja também como o processo funciona na prática com a decisão da 1ª Vara do Foro de Indaiatuba que autorizou a alienação particular em extinção de condomínio entre ex-cônjuges.
É a modalidade prevista no artigo 879, I, do CPC, que permite ao coproprietário credor conduzir a venda do imóvel diretamente — com ou sem apoio de corretor ou leiloeiro credenciado —, em vez de aguardar o leilão judicial. A venda é formalizada nos autos com assinatura do juiz e gera carta de alienação e mandado de imissão na posse.
É uma faculdade exclusiva do exequente (credor). O STJ consolidou no AREsp 717.819/2019 que o pedido deve necessariamente partir do titular do crédito — o devedor não pode requerer nem impor essa modalidade à outra parte.
No leilão judicial, o imóvel é arrematado em hasta pública, frequentemente por valor abaixo do mercado. Na alienação particular, o exequente conduz a negociação com maior controle sobre preço mínimo, publicidade e condições de pagamento — o que tende a resultar em melhores valores e menor tempo de tramitação.
Segundo o STJ (Terceira Turma, junho/2026), a nulidade da alienação por iniciativa particular depende de prejuízo efetivo comprovado pelas partes. Falhas procedimentais isoladas, sem dano demonstrado, não invalidam o negócio.
Sim. A alienação por iniciativa particular é exatamente esse caminho: o imóvel é vendido pelo exequente com apoio de corretor, o valor é partilhado entre os coproprietários conforme suas quotas, e o processo é encerrado com formalização nos autos — sem hasta pública.
27 anos de experiência técnica em direito imobiliário e imigração brasileira. Especialista pela FMU e com extensão pela PUC-SP.
Presidiu a Subcomissão de Direito de Família e Sucessões da OAB/Campinas (2011/2012) e atuou como Professor de Direito do Consumidor. Membro da ABCONT e ACADF.
Endereço institucional: Av. Imperatriz Dona Tereza Cristina, 637 - Sala 01S - Jardim Guarani, Campinas - SP, CEP 13100-200
Atendimento telefônico: +55 (19) 4062-9893
E-mail: [email protected]
Atendimento por mensagem de texto via WhatsApp, de segunda a sexta-feira, das 8h às 18h.
