Modelos genéricos de locação comercial ignoram particularidades centrais da área da saúde: uso compartilhado entre profissionais autônomos, tratamento de dados sensíveis, exigências sanitárias e segregação tributária da receita de aluguel. Este artigo reúne as 12 cláusulas que não podem faltar e explica o risco concreto que cada uma evita.
A maioria dos modelos disponíveis foi pensada para escritórios ou lojas. Esses modelos ignoram particularidades que, na saúde, são centrais:
Ignorar essas particularidades não torna o contrato mais simples, torna-o mais frágil. E um contrato frágil custa caro exatamente na hora em que mais se precisa dele.
Cláusula 01
Objeto e finalidade de uso
Descreva com precisão qual espaço está sendo cedido e qual a finalidade autorizada. Cláusulas vagas como "para fins comerciais" abrem margem para uso diverso do combinado — inclusive atividades que exigem licenciamento sanitário distinto.
Cláusula 02
Prazo, renovação e reajuste
Defina prazo determinado, regra clara de renovação automática com aviso de não renovação e índice de reajuste anual. Fixe um piso de reajuste para evitar redução do valor em cenários de deflação do índice contratado.
Cláusula 03
Valor e forma de pagamento
Especifique valor, vencimento e meio de pagamento de forma objetiva. Ambiguidade aqui, "transferência" versus "boleto", por exemplo é fonte recorrente de disputa sobre data de adimplemento.
Cláusula 04
Garantias
Preveja caução em dinheiro, fiança ou seguro-fiança. Contar apenas com o seguro contra incêndio do imóvel, prática comum em contratos de clínicas e consultórios médicos não protege o locador contra inadimplência pura e simples do aluguel.
Cláusula 05
Vistorias de entrada e saída
Vistorias documentadas com fotos e prazo para contestação evitam discussões subjetivas sobre o estado do imóvel na devolução. Salas com instalações específicas têm custo de reposição mais alto que uma sala comercial comum.
Cláusula 06
Rateio de despesas comuns
Liste taxativamente o que compõe o rateio, condomínio, água, energia das áreas comuns, limpeza, segurança, internet e garanta ao locatário direito de consulta aos comprovantes. Rateio sem critério objetivo é mais difícil de cobrar.
Cláusula 07
Regras de convivência e uso compartilhado
Preveja expressamente a vedação ao uso do espaço por terceiros não cadastrados, as regras de conduta no ambiente clínico e as penalidades específicas para descumprimento.
Cláusula 08
Licenças sanitárias e responsabilidade regulatória
Deixe claro quem obtém o alvará de funcionamento, a licença sanitária e o registro no conselho profissional. Em regra, essa responsabilidade recai sobre o locatário, com o locador assinando apenas documentos estritamente necessários, mediante análise prévia.
Cláusula 09
Proteção de dados pessoais (LGPD)
Estabeleça que cada parte responde de forma autônoma pelos dados de seus próprios pacientes. Sem essa cláusula, um vazamento causado por um profissional pode gerar responsabilidade solidária indevida para os demais ocupantes do imóvel.
Cláusula 10
Multas e penalidades proporcionais
Separe claramente a multa por rescisão antecipada da multa por infração contratual genérica. Contratos que confundem cláusula penal compensatória e moratória enfraquecem a própria exigibilidade da penalidade em disputa judicial.
Cláusula 11
Rescisão e inadimplência
Estabeleça um rito único e coerente: prazo de tolerância, correção monetária, suspensão de acesso e, por fim, rescisão. Cláusulas contraditórias de "rescisão automática" num ponto e "60 dias de prazo" noutro geram insegurança para as duas partes.
Cláusula 12
Foro, notificações e título executivo
Eleja o foro competente, defina o canal oficial de comunicação entre as partes e estruture o contrato como título executivo extrajudicial (art. 784, III, do CPC), o que agiliza eventual cobrança judicial.
Aqui está um ponto que raramente aparece nos modelos prontos, mas que tem impacto tributário direto: a receita de locação de espaço precisa ser segregada da receita de serviços médicos ou clínicos.
Por que isso importa
Regime tributário distinto. Receita de aluguel e receita de prestação de serviços de saúde podem se sujeitar a alíquotas e enquadramentos diferentes, especialmente no Simples Nacional ou no Lucro Presumido.
Na prática, isso significa uma decisão objetiva visto que a receita de locação deve ser recebida e registrada separadamente, com emissão própria de cobrança e documento fiscal correspondente, nunca misturada ao caixa da atividade médica.
Ter as cláusulas certas no papel é metade do trabalho. A outra metade é a execução: cobrar o valor certo, na data certa, com prova de recebimento e assinar o contrato de forma válida, sem reconhecimento de firma ou deslocamento até um cartório.
Dois pontos de atenção prática
Cobrança segregada da receita de locação. O caminho mais direto é manter uma conta bancária específica para a receita de aluguel, emitindo cobranças separadas da atividade clínica. Isso cria um histórico limpo e auditável desde a origem, sem depender de ajustes contábeis posteriores.
Assinatura eletrônica com trilha de auditoria. Plataformas de assinatura eletrônica que registram IP, data, hora e dispositivo do signatário reforçam a validade do contrato como título executivo extrajudicial e eliminam a necessidade de deslocamento ou reconhecimento de firma. A validade jurídica está expressa na Lei nº 13.874/2019 (Lei da Liberdade Econômica).
Depende da estrutura do negócio. Em espaços de coworking médico com módulos individuais e áreas comuns compartilhadas, é comum caracterizar a relação como cessão de uso atípica, e não como locação típica — o que deve estar expressamente declarado no contrato para evitar discussões sobre direito de renovação compulsória ou indenização por fundo de comércio.
Em regra, a responsabilidade pela obtenção do alvará de funcionamento e das licenças sanitárias é do profissional que exercerá a atividade no espaço (locatário/cessionário). O contrato deve prever que o proprietário apenas colabora com assinaturas de documentos, sem assumir a responsabilidade regulatória.
Porque os dois tipos de receita normalmente têm tratamento tributário diferente. Misturar os valores no mesmo fluxo de caixa dificulta a apuração de impostos e aumenta o risco de inconsistência em caso de fiscalização pela Receita Federal.
Não é obrigatório por lei, mas é recomendável. A caução (ou fiança/seguro-fiança) é a principal proteção do locador contra inadimplência, especialmente quando o único seguro previsto no contrato é o de incêndio, que não cobre atraso de aluguel.
Sim. A Lei nº 13.874/2019 (Lei da Liberdade Econômica) autoriza expressamente a contratação por meios eletrônicos sem a exigência de certificação ICP-Brasil, desde que as partes estejam de acordo — o que deve constar de forma expressa no contrato.
27 anos de experiência técnica em direito imobiliário e imigração brasileira. Especialista pela FMU e com extensão pela PUC-SP.
Presidiu a Subcomissão de Direito de Família e Sucessões da OAB/Campinas (2011/2012) e atuou como Professor de Direito do Consumidor. Membro da ABCONT e ACADF.
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