A única forma de extinção do condomínio, quando não há consenso, é a alienação da coisa comum, para que o valor apurado seja repartido pelos coproprietários. Como o Código Civil e Código de Processo Civil pretendem facilitar a extinção de condomínio, todas as regras que existem são nesse sentido, pois como os romanos já afirmavam, o condomínio é a mãe das discórdias (condominium mater rixarum est).
Nos termos do artigo 1.319 e 1.320, ambos do Código Civil de 2002, a qualquer tempo será lícito ao condômino exigir a venda do imóvel comum, além disso é direito do condômino ao arbitramento e recebimento de aluguéis.
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Base Legal no Código Civil
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
O Código de Processo Civil disciplina de que forma ocorrerá a venda em caso de discordância dos coproprietários em seu art. 730, que dispõe:
Art. 730. Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão...
A Desnecessidade de Avaliação na Primeira Fase
Portanto, na primeira fase da Extinção de Condomínio e arbitramento de aluguel, como tenho insistido, a avaliação do imóvel para venda e apuração do valor do aluguel é desnecessária, eis que decorre da interpretação lógico-sistêmica e será apurado o valor médio após a declaração daquele direito e em fase de liquidação de sentença.
Ainda, o clima de litigiosidade que permeia a relação entre os coproprietários recomenda o deferimento da apuração dos valores médios em liquidação de sentença, pois, embora seja o processo de jurisdição voluntária (art. 730 e 719, CPC), é possível a transformação da jurisdição voluntária em contenciosa.
Orientação Jurisprudencial e Prática Processual
O processo judicial deve sempre ser interpretado à luz dos princípios constitucionais que consagram a razoável duração do processo. O entendimento dos tribunais reforça que a avaliação deve ocorrer em liquidação para evitar prejuízos pelo decurso do tempo:
"Avaliação do imóvel e apuração do valor dos alugueres que deverão ser realizadas em liquidação de sentença... Sentença mantida por seus próprios fundamentos." (TJ/SP 1016109-33.2022.8.26.0477)
Há de considerar ainda que:
"A realização de leilão mais de dois anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado" (AgInt no REsp 1130982 / PB)
Conclusão
A correta instrução na ação é o pedido de avaliação na fase de cumprimento de sentença quando o imóvel será vendido, não sendo prejudicado o valor médio pelo decurso do tempo do processo judicial na primeira fase.
