O prejuízo oculto em empreendimentos imobiliários: por que o alvará de construção não elimina os riscos jurídicos

Segurança Jurídica é identificar o principais riscos

No mercado de empreendimentos imobiliários ainda predomina uma premissa equivocada a de que a obtenção do alvará de construção representa segurança jurídica suficiente para afastar riscos relevantes do negócio.

Essa percepção, embora recorrente entre proprietários e investidores, não encontra respaldo técnico no Direito Imobiliário contemporâneo. O licenciamento administrativo é apenas uma etapa formal do empreendimento, incapaz, por si só, de neutralizar riscos civis, ambientais, urbanísticos e patrimoniais que podem emergir ao longo da execução da obra.

O caso recente envolvendo uma das maiores desenvolvedoras de galpões logísticos do país, no município de Cotia/SP, ilustra de forma objetiva esse cenário. Mesmo com alvará regularmente expedido para implantação de um condomínio logístico em gleba de aproximadamente 800.000 m², com mais de 200.000 m² de área construída autorizada, o empreendimento foi judicialmente embargado, gerando paralisação das obras, insegurança contratual e prejuízos de grande monta.

Trata-se de um exemplo concreto de que os riscos futuros em empreendimentos imobiliários extrapolam, e muito, o campo das autorizações municipais de praxe.

O risco jurídico invisível que compromete projetos milionários

Nos autos da ação judicial nº 1014481-43.2024.8.26.0152, em trâmite perante a 1ª Vara Cível de Cotia/SP, o Poder Judiciário deferiu tutela de urgência para determinar o embargo das obras, reconhecendo expressamente o risco estrutural gerado pelo empreendimento aos imóveis vizinhos.

A decisão foi clara ao afirmar a existência de

“risco crítico de queda do muro que separa as residências dos condomínios do empreendimento, pondo em perigo a integridade física, o patrimônio e a própria vida dos autores e da vizinhança”.

Sob a ótica jurídica, a medida se fundamenta diretamente no art. 300 do Código de Processo Civil, que autoriza a concessão de tutela de urgência quando demonstrados a probabilidade do direito e o perigo de dano. Em termos práticos, isso significa que o Judiciário reconheceu que, independentemente da regularidade do alvará, havia um risco concreto, atual e juridicamente relevante.

Posteriormente, houve apenas uma reconsideração parcial, permitindo a retomada limitada de atividades essenciais de contenção, como consolidação de barreiras de proteção, compactação de taludes e finalização dos sistemas de drenagem. Contudo, o mérito do embargo foi mantido, inclusive pela 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no Agravo de Instrumento nº 2391277-53.2024.8.26.0000.

O ponto central, do ponto de vista estratégico, é que o licenciamento administrativo não afastou a responsabilidade civil do empreendedor, tampouco impediu a intervenção judicial.

O erro estrutural do investidor imobiliário

O erro mais comum, e mais caro, no mercado imobiliário é confundir viabilidade administrativa com viabilidade jurídica do negócio.

O alvará não elimina riscos geotécnicos, não impede ações indenizatórias de vizinhos, não afasta responsabilidade civil por danos estruturais, não bloqueia tutelas de urgência, não protege contra embargos judiciais.

Na prática, empreendimentos imobiliários são cada vez mais expostos a litígios devido sua complexidade em relação a instabilidade de solo, impactos em imóveis confrontantes, drenagem inadequada, riscos ambientais e interferências urbanísticas não mapeadas.

E o aspecto mais sensível é que esses riscos raramente estão refletidos no cronograma financeiro do projeto.

O passivo jurídico que não aparece no business plan.

Os custos jurídicos reais de um empreendimento imobiliário não se limitam a honorários advocatícios ou taxas administrativas. Eles se materializam em paralisação total ou parcial da obra, atrasos contratuais com locatários e investidores, necessidade de obras corretivas emergenciais, honorários periciais elevados, indenizações civis, desvalorização patrimonial do ativo, ruptura de contratos BTS e built-to-suit, perda de credibilidade institucional do projeto.

Em operações de aquisição de terrenos, leilões de imóveis e incorporações, esse passivo costuma ser tratado como risco abstrato, até se tornar um problema concreto, judicial e financeiramente mensurável.

Sem atuação jurídica, não há investimento seguro

O caso de Cotia não é uma exceção. É apenas um retrato fiel de uma falha sistêmica no mercado imobiliário brasileiro em investir de forma intensiva em engenharia, arquitetura e construção, mas de forma residual em análise jurídica estratégica do empreendimento.

O verdadeiro diferencial competitivo, hoje, não está apenas em obter licenças ou aprovar projetos. Está em estruturar previamente due diligence jurídica urbanística, análise preventiva de responsabilidade civil, mapeamento de riscos com confrontantes, auditoria jurídica do entorno do imóvel e estudo de passivos judiciais potenciais.

Em termos técnicos, o alvará viabiliza a obra. A atuação jurídica viabiliza o negócio.

Para proprietários e investidores, a pergunta correta deixou de ser “o projeto está aprovado?” e passou a ser qual é o risco jurídico real desse empreendimento ao longo da sua vida útil?

Ignorar essa lógica não significa apenas assumir riscos. Significa, na prática, precificar prejuízos futuros sem sequer percebê-los. Em um mercado cada vez mais judicializado, a ausência de estratégia jurídica deixou de ser detalhe técnico e passou a ser fator determinante de sucesso ou fracasso patrimonial.

Nota informativa: Esse artigo foi redigido meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para quaisquer efeitos.