Renúncia ao benefício de ordem na Locação Comercial e a execução diretamente contra o fiador

Locação Comercial

A locação comercial é um dos pilares da atividade empreendedora no Brasil, sendo essencial para o funcionamento de empresas, comércios e prestadores de serviços. No entanto, o alto custo das garantias exigidas nos contratos, como o seguro fiança e o título de capitalização inviabiliza o aluguel. Essas modalidades, embora legítimas, impõem despesas financeiras significativas ao empreendedor, especialmente em um cenário de instabilidade econômica e crédito restrito.

Nesse contexto, a fiança surge como alternativa eficaz e economicamente viável. Trata-se de uma garantia tradicional, amplamente utilizada, que oferece segurança ao locador, sem onerar excessivamente o locatário.

A fiança, quando acompanhada da cláusula de renúncia ao benefício de ordem, torna-se ainda mais eficiente, permitindo ao credor acionar diretamente o fiador em caso de inadimplência, sem a necessidade de esgotar os meios contra o devedor principal. Essa disposição, prevista no artigo 828 do Código Civil, tem sido reiteradamente validada pela jurisprudência, inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça, que reconhece sua legitimidade e eficácia.

Renúncia do Benefício de Ordem

O Código Civil prevê, em seu artigo 827, que o fiador pode exigir que os bens do devedor sejam executados antes dos seus. Mas, o artigo 828 estabelece que esse benefício não se aplica quando houver renúncia expressa. Em contratos de locação, essa disposição é legítima, uma vez que o direito de ordem é disponível e pode ser afastado pelo fiador ao aderir à fiança.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a validade dessa cláusula, destacando que, quando há renúncia expressa, o fiador assume a posição de devedor solidário, podendo ser demandado diretamente pelo credor. Esse entendimento fortalece a efetividade da garantia e assegura ao locador maior segurança no recebimento de seu crédito, sobretudo em locações comerciais, onde o risco de inadimplência pode comprometer a relação negocial (AgInt no REsp 1623995 / RJ – Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA – Data do Julgamento: 24/08/2020 – Data da Publicação/Fonte: DJe 31/08/2020).

Mais ainda: a renúncia ao benefício de ordem pode ser tácita. Quando o contrato prevê a responsabilidade solidária do fiador, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que há renúncia tácita ao benefício de ordem, permitindo que o locador promova a execução diretamente contra o garantidor. Isso significa que, mesmo sem cláusula explícita, o fiador pode ser responsabilizado de forma imediata e integral, reforçando a segurança jurídica da fiança como instrumento de garantia.

AGRAVO INTERNO. PROCESSO CIVIL E CIVIL. ART. 131 DO CPC/73. ÔNUS DA PROVA. SUPOSTO CERCEAMENTO DE DEFESA. NECESSIDADE DE REVISÃO DE FATOS E PROVAS. ENUNCIADO 7/STJ. ART. 827 DO CC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR. RENÚNCIA EXPRESSA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. POSSIBILIDADE. ART. 828, II, DO CC. CONDIÇÃO. IMPLEMENTO. PORCENTAGEM DA RECEITA OPERACIONAL BRUTA. FORMA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. ARGUMENTO NÃO CONTRADITADO. ENUNCIADOS 283 E 284/STF. REEXAME DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. REITERAÇÃO DOS ARGUMENTOS DO RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO 182/STJ, POR ANALOGIA. IDENTIDADE ENTRE OS CONTRATOS. SUFICIÊNCIA DO TÍTULO PARA EXECUÇÃO. REITERAÇÃO DA TESE SOBRE A NULIDADE COMO DEFEITO GERAL DO NEGÓCIO JURÍDICO. SÚMULA 182, POR ANALOGIA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ALTERAÇÃO DO OBJETO DA DIVERGÊNCIA. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Rever as conclusões do acórdão recorrido, com o intuito de verificar eventual necessidade de provas, somente se processa mediante o reexame do conjunto probatório carreado aos autos, o que encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.
2. O benefício de ordem não se aplica ao fiador em caso de renúncia expressa ou tácita, caso prevista a responsabilidade solidária do garantidor, nos termos do art. 828, II, do CC.
3. A ausência de impugnação dos fundamentos da decisão recorrida atrai, por analogia, a incidência da Súmula n. 182 do STJ.
4. É inadmissível, no agravo interno, a adição de tese não exposta em recurso especial, por constituir indevida inovação recursal. Caso no qual não houve a prévia impugnação no recurso especial sobre o afastamento de sucumbência recíproca, matéria preclusa que não pode ser suscitada em agravo interno, por ser vedada a inovação recursal.
5. Agravo interno não provido.

AgInt no REsp 1708606 / PR – Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO – Órgão Julgador: QUARTA TURMA – Data do Julgamento: 21/03/2022 – Data da Publicação/Fonte: DJe 24/03/2022

Liberdade Econômica

Registra-se, ainda, que a locação comercial não se submete aos princípios protetivos da moradia, mas sim à lógica da liberdade econômica. Com a vigência da Lei nº 13.874/2019, a Lei da Liberdade Econômica, reforçou-se a autonomia privada e a força dos contratos firmados entre partes em igualdade de condições. Os artigos 421 e 421-A da referida lei estabelecem que a alocação de riscos pactuada deve ser respeitada, e que a intervenção judicial será mínima, desde que preservada a função social do contrato.

Assim, a fiança com renúncia ao benefício de ordem representa um instrumento jurídico legítimo, seguro e alinhado com os princípios da liberdade econômica. Ao permitir que o locador execute diretamente o fiador, reduz-se a burocracia, evita-se litígios prolongados e assegura-se maior previsibilidade ao crédito locatício. Para o empreendedor, isso significa menos custos com garantias financeiras e mais recursos disponíveis para investir no negócio.

Destravar as locações comerciais passa, necessariamente, pela valorização da fiança como garantia contratual. No entanto, esse caminho encontra resistência justamente nos interesses do capital financeiro, que se beneficia da manutenção de instrumentos onerosos como o seguro fiança e a capitalização. Esses produtos, promovidos como soluções modernas e seguras, escondem uma realidade de custos elevados, burocracia excessiva e pouca flexibilidade para o empreendedor.

O discurso amplamente difundido por instituições financeiras e corretoras tenta convencer o proprietário de imóvel comercial de que a fiança é ultrapassada, frágil ou arriscada. Essa narrativa, no entanto, ignora propositalmente o respaldo legal e jurisprudencial da fiança, especialmente quando acompanhada da renúncia ao benefício de ordem.

Trata-se de uma estratégia de convencimento que visa deslocar o locador para soluções que alimentam o sistema financeiro, gerando receitas recorrentes com prêmios de seguro, taxas de administração e capitalizações que, muitas vezes, sequer retornam ao locatário.

A fiança, por sua vez, é um instrumento de confiança entre pessoas, de vínculo direto entre locador e fiador, e de acesso democrático à locação comercial. Ao contrário dos produtos financeiros, ela não exige pagamento antecipado, não consome capital de giro do empreendedor e não impõe barreiras artificiais à atividade econômica. É justamente por isso que o capital financeiro a combate, porque ela escapa ao seu controle e não gera lucro para seus intermediários.

Valorizar a fiança é, portanto, um ato de resistência à financeirização das relações locatícias. É reconhecer que o contrato de locação comercial deve servir ao desenvolvimento da atividade empresarial, e não ao enriquecimento de instituições financeiras. É devolver ao locador o poder de escolha consciente, livre de ilusões vendidas por quem lucra com a complexidade.

Se queremos um mercado de locações comerciais mais acessível, dinâmico e justo, precisamos romper com a dependência dos produtos financeiros e resgatar a legitimidade da fiança como garantia sólida, econômica e juridicamente eficaz.

Nota informativa: Esse artigo foi redigido meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para quaisquer efeitos.