A armadilha de uma compra de imóvel apressada causa prejuízo de mais R$ 50 mil

A aquisição de imóveis, embora envolta por expectativas e sonhos, deve ser conduzida com rigor técnico e diligência jurídica. O caso que analisamos neste artigo, baseado em decisão recente da 10ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro/SP, revela o alto custo de negligenciar um dos documentos mais elementares na análise prévia de um imóvel, a matrícula atualizada.

Entenda o caso

No caso concreto, os adquirentes comprometeram-se a comprar um apartamento pelo valor de R$ 242.421,00, por meio de uma plataforma digital de uma imobiliária.

Após firmarem o compromisso de compra e venda em formato digital, decidiram desistir do negócio sob a alegação de que o imóvel possuía alienação fiduciária, fato que, segundo os compradores, teria sido omitido.

No entanto, a sentença judicial foi categórica, já que a cláusula que informava a existência da alienação fiduciária constava expressamente no contrato eletrônico. A alegação de desconhecimento foi afastada pela magistrada, que considerou que a informação era facilmente acessível e compreensível por qualquer adquirente minimamente atento aos termos pactuados. Segundo a juíza:

Quanto ao pedido de anulação do negócio, sustentam os autores que desconheciam a existência de alienação fiduciária incidente sobre o imóvel adquirido. No entanto, tal alegação não se sustenta diante dos elementos fáticos e normativos aplicáveis à espécie.

…

Porém, verifica-se que a existência da alienação fiduciária constava expressamente do Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes. A cláusula 12.4 do referido contrato dispõe, de forma inequívoca, que o comprador estava ciente da referida restrição e manifestou sua anuência:

“12.4. O Vendedor declara e o Comprador fica ciente e manifesta anuência que o imóvel se encontra atualmente onerado por alienação fiduciária, havendo saldo devedor remanescente a ser devidamente apurado após a assinatura deste Compromisso.” (fl. 158).

Prejuízo

Com base nisso, o juízo não apenas julgou improcedente a ação dos compradores, mas também reconheceu a validade da cláusula penal estipulada no contrato com a multa de 10% sobre o valor do imóvel.

Ademais, acolheu a reconvenção proposta pelos vendedores, impondo aos compradores o pagamento da multa contratual de 10% da condenação (estimada em R$ 24.242,10), honorários advocatícios sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa do patrono da imobiliária (estimado em R$ 24.242,10) e dos vendedores (estimado em R$ 24.242,10), na ação principal, e 10% sobre o valor atualizado da condenação da reconvenção (estimado em R$ 24.242,10), totalizando um prejuízo superior a R$ 90 mil.

Apesar de os autores terem sido beneficiados pela gratuidade judiciária (o que suspende a exigibilidade da verba honorária), o débito permanece registrado e poderá ser executado futuramente, se houver alteração nas suas condições financeiras até o prazo de 5 (cinco) anos.

Conclusão

O ponto central, no entanto, é que todo esse prejuízo seria evitável com uma simples providência com a obtenção da matrícula atualizada do imóvel. Esse documento, acessível a qualquer interessado mediante a indicação do endereço e pagamento de taxa cartorária, traria com clareza a informação da alienação fiduciária. Trata-se de um passo básico no que se denomina due diligence imobiliária.

A aquisição de um imóvel, ainda que por plataforma digital, não prescinde da atuação de um advogado especializado que verifique previamente os riscos contratuais, registrais e tributários. Essa atuação preventiva é o que garante segurança ao patrimônio do cliente e evita prejuízos vultosos e desgastes emocionais.

Se o negócio é bom, não precisa nem ser muito bom, desconfie. O “olho no olho” com o corretor de imóveis continua sendo importante. Intermediar uma venda vai muito além de aproximar as partes. Ainda que a plataforma seja digital, a aquisição imobiliária é um grande negócio, tanto pelo valor envolvido quanto pelos custos adicionais (impostos, escritura, taxas, comissões, registros, multas) que devem ser conhecidos e planejados antes de qualquer compromisso. Comprar imóvel sem assessoria é como navegar sem bússola: pode até dar certo, mas o risco de naufrágio é grande. Sidval Oliveira, advogado especialista em direito imobiliário

A atuação preventiva de um advogado especializado em direito imobiliário, antes da assinatura de qualquer contrato, é o que separa um bom negócio de um desastre financeiro.

Processo 1091396-98.2024.8.26.0002.90