O atraso (mora) no Processo de Arbitramento de Aluguel

O processo de arbitramento de aluguel é utilizado quando há o uso exclusivo de um imóvel e os coproprietários não conseguem acordar sobre o pagamento e o valor do aluguel. Geralmente entre herdeiros, ex-cônjuges e companheiros(as).

Atraso de Devedor

A interpretação do momento exato para a constituição da mora para o pagamento do aluguel se torna crucial entre os principais problemas que podem surgir a obrigação de pagar aluguel pelo uso exclusivo e valor a ser apurado.

Desde 2010, tenho defendido que a incidência do pagamento do aluguel deve ser considerada a partir da interpelação judicial ou extrajudicial que coloca o devedor (coproprietário) em mora, e não apenas a partir da citação. Este ponto, respaldado pelo parágrafo único do artigo 397 do Código Civil.

O artigo 397 do Código Civil Brasileiro afirma que, quando há inadimplemento de uma obrigação positiva e líquida, o devedor se encontra em mora, automaticamente, no momento em que a obrigação não é cumprida no prazo. O parágrafo único deixa claro que, na ausência de termo, a mora pode ser constituída mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

Veja-se que a constituição em mora do devedor é requisito extrínseco para formulação do pleito de arbitramento de aluguel. Sabe-se que a constituição em mora extrajudicialmente é mecanismo que viabiliza ao devedor o pagamento do débito sem sofrer os efeitos da prestação jurisdicional.

A comprovação da mora solvendi dá-se via interpelação judicial ou extrajudicial, consoante o dispositivo legal suso elencado.

Neste sentido:

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS E COBRANÇA. Imóvel. Condomínio decorrente da dissolução da união estável, com partilha do imóvel comum. Ocupação exclusiva do imóvel pelo réu, que locou parte dele a terceiros, ficando com a totalidade do valor da locação. Envio de notificação extrajudicial e propositura da ação. Réu revel. Sentença de procedência. Apela a autora, buscando a incidência do pagamento dos aluguéis desde a notificação extrajudicial, e não somente a partir da citação, e se insurge contra a determinação de apuração do valor do aluguel quando cada uma das partes apresentar três avaliações, o que traria grande óbice à finalidade pretendida, considerando a ausência de interesse do réu em se manifestar nos autos. Cabimento. Arbitramento de aluguéis. Reconhecimento de que a cota-parte dos aluguéis decorrentes da ocupação exclusiva do imóvel comum é devida desde que a parte ocupante seja cientificada acerca da objeção em relação à ocupação exclusiva, que, no caso dos autos, corresponde à data da notificação extrajudicial (novembro/20). Apuração do valor da meação da locação. Fica facultada ao réu a apresentação de três avaliações, de imobiliárias da região, a fim de subsidiar a apuração da meação da locação a ser paga a autora. Não o fazendo, o valor será apurado somente a partir das avaliações apresentadas pela autora, na medida em que não se pode obstar o direito da autora, ao recebimento de sua meação da locação do bem comum, em razão da desídia do réu. Recurso provido. 

(TJ/SP 1006707-14.2021.8.26.0007 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Condomínio – Relator(a): James Siano – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 25/11/2022 – Data de publicação: 25/11/2022)

Destaca o Des. Relator, por ocasião do julgamento:

Com efeito, a cota-parte dos aluguéis decorrentes da ocupação exclusiva do imóvel comum é devida desde que a parte ocupante seja cientificada acerca da objeção em relação à ocupação exclusiva.
No caso dos autos, há demonstração, não desconstituída, de que o réu teria sido efetivamente cientificado da objeção da autora acerca de sua ocupação exclusiva do bem comum, em 04.11.2020, por meio de notificação extrajudicial, ocasião em que a autora requereu expressamente a metade dos valores recebidos a título de aluguel (f. 45).
Desta forma, o réu deve pagar à autora a meação do valor dos aluguéis recebidos desde novembro/2020 até a efetiva desocupação do imóvel comum. Neste sentido:

APELAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. ALIENÇÃO JUDICIAL
Sentença de procedência. Inconformismo da requerida. A extinção do condomínio é direito potestativo do condômino que não pode usufruir do bem em razão da posse exclusiva do outro condômino. O uso exclusivo da coisa comum por um dos condôminos enseja o pagamento de aluguel àquele impedido de fruir o imóvel, em observância aos princípios da igualdade e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, do CC). O valor do aluguel não foi impugnado em momento oportuno. A eventual desocupação deverá ser apurada em sede de cumprimento de sentença. Aluguéis devidos desde a notificação extrajudicial, momento em que o autor expressou oposição ao fato da requerida manter a posse exclusiva do imóvel, constituindo a mora. Pedido de isenção dos ônus de sucumbência indeferido. A concessão da gratuidade da justiça não elide a condenação aos ônus de sucumbência, conforme o artigo 98, § 2º do CPC. Sentença que previu expressamente a condição suspensiva de exigibilidade prevista no artigo 98, § 3º do CPC. Sentença mantida. Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1006313-09.2021.8.26.0362; Relatora: Hertha Helena de Oliveira; 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Guaçu – 1ª Vara Cível; Julgamento em 17/11/2022)

ALUGUÉIS – Arbitramento c/c Indenizatória
Réu que ocupa de modo exclusivo imóvel que tem em condomínio com a autora, sua irmã. Cabimento de pagamento de aluguéis, estabelecido desde a notificação da autora até a desocupação do bem. Não comprovado o suposto comodato verbal entre as partes, supostamente avençado para ocupação exclusiva do réu. Devida a restituição dos valores pagos pela autora a título de despesas emanadas da ocupação exclusiva do réu. Decisão mantida pelos próprios fundamentos, conforme art. 252 do Regimento Interno do TJSP. Apelo não provido, com observação.
(TJSP; Apelação Cível 1000119-42.2022.8.26.0011; Relator: Rui Cascaldi; 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI – Pinheiros – 5ª Vara Cível; Julgamento em 25/10/2022)

APELAÇÃO. Arbitramento de aluguéis. Copropriedade entre autor e réu.
Notificação do autor em 2013 pleiteando o pagamento de aluguéis. Sentença de procedência. Condenação ao pagamento de aluguéis desde a notificação em 30/09/2013, no valor apurado no laudo pericial. Insurgência do réu. Preliminar de ilegitimidade ativa preclusa. Compensação com os pagamentos de IPTU relegada a ação própria. Sentença mantida. Ratificação dos fundamentos da decisão. Aplicação do art. 252 do RITJSP/2009. Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1001329-42.2019.8.26.0009; Relator: João Baptista Galhardo Júnior; 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IX – Vila Prudente – 4ª Vara Cível; Julgamento em 19/08/2022)

Para proprietários de imóveis em condomínio, especialmente entre herdeiros, ex-cônjuges ou companheiros que não ocupam exclusivamente o imóvel, entender como se dá o arbitramento de aluguel é fundamental.

O proprietário tem a possibilidade de exigir o pagamento desde a interpelação, sem a necessidade de esperar pela citação formal do devedor (ocupante).

Avaliações Imobiliárias

Outra questão importante decorre da apresentação inicial de pelo menos três avaliações imobiliárias. Assim, cabe ao ocupante o ônus de impugnar especificamente o valor médio do aluguel a ser arbitrado.

Muitas vezes a impugnação do ocupante do imóvel é apenas protelatória e sem quaisquer base técnica. E esse ônus decorre do fato de que, tendo sido produzido laudos de avalições imobiliárias, a presunção é da idoneidade da prova, cabendo à defesa, então, desconstituí-la. (art. 373, II, CPC).

Saiba mais

Se você tem uma propriedade em condomínio entre herdeiros, ex-cônjuges, ou com um coproprietário que ocupa o imóvel de maneira exclusiva, é vital que você se saiba mais sobre esse assunto.

A recomendação é que busque assistência jurídica especializada para avaliar a possibilidade de interpelar judicialmente o coproprietário, estabelecendo a mora e iniciando a cobrança dos valores devidos.

Certifique-se, ainda, de que avaliações precisas do imóvel sejam feitas, garantindo que o valor do aluguel arbitrado esteja em conformidade com o mercado.

Não espere que o processo se arraste indefinidamente. A ação rápida pode resultar em uma solução mais eficiente e menos onerosa.

Se você quiser saber mais sobre esse assunto entre contato!