Gestão Ativa da Copropriedade Imobiliária e Defesa Contra a Usucapião

A convivência em regime de copropriedade, seja entre herdeiros, ex-cônjuges, companheiros, parentes ou terceiros, exige mais do que simples tolerância e requer gestão ativa para preservação do patrimônio comum e prevenção de riscos jurídicos.

Usucapião 

Entre esses riscos, a usucapião por um dos coproprietários é um dos mais relevantes, especialmente quando há posse exclusiva prolongada de um dos condôminos sem a devida oposição formal dos demais.

Nos últimos anos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) passou a admitir, em determinadas circunstâncias, a usucapião por herdeiro ou condômino que detém posse exclusiva, pacífica e incontestada do imóvel, desde que atendidos os requisitos legais da usucapião. Esse posicionamento flexibilizou a interpretação tradicionalmente restritiva de tribunais estaduais, como o TJSP, que historicamente negavam a possibilidade de usucapião dentro de uma herança.

Em alinhamento com a interpretação conferida pelo STJ, cita-se o seguinte julgado:

Agravo interno provido. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, para que, reconhecendo o interesse processual do autor da ação de usucapião, seja analisado o cumprimento dos requisitos da usucapião.

(AgInt no AREsp 2355307 / SP – Relator Ministro RAUL ARAÚJO – Órgão Julgador: T4 – QUARTA TURMA – Data do Julgamento – 17/06/2024 – Data da Publicação/Fonte: RB vol. 691 p. 204 – DJe 27/06/2024)

Diante dessa evolução jurisprudencial, a gestão ativa da copropriedade imobiliária tornou-se indispensável para impedir que a inércia abra caminho à perda do direito de propriedade.

A primeira medida recomendada é a notificação extrajudicial prevista no artigo 202 do Código Civil, que formaliza a oposição à posse exclusiva do outro coproprietário. Essa providência não apenas evidencia a resistência, como também pode servir de prova robusta em eventual disputa judicial.

A propósito, colhe-se da jurisprudência o seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. CITAÇÃO. CONTESTAÇÃO. INTERRUPÇÃO DA CONTAGEM DO PRAZO. IMPOSSIBILIDADE. RECONHECIMENTO NO CURSO DO PROCESSO. POSSIBILIDADE. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTERRUPÇÃO. NÃO IMPLEMENTAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Não obstante seja possível a contagem do prazo da prescrição aquisitiva da usucapião durante a tramitação processual, existindo notificação extrajudicial prevista no art. 202 do CC/2002, considera-se interrompido o transcurso do lapso temporal.
2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp 1789463 / MG – Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE – Órgão Julgador: T3 – TERCEIRA TURMA – Data do Julgamento: 18/05/2020 – Data da Publicação/Fonte: DJe 26/05/2020)

A segunda medida estratégica é a propositura de ação de arbitramento de aluguel. De acordo com o artigo 240 do Código de Processo Civil, a citação válida, mesmo ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e interrompe a prescrição aquisitiva.

Essa ação, além de impedir o avanço do prazo para usucapião, garante ao coproprietário que não utiliza o imóvel a justa remuneração pelo uso exclusivo, geralmente calculada com base no valor de mercado, acrescida de juros de mora atualmente atrelados à taxa SELIC, o que pode representar rendimento anual significativo.

Outro instrumento relevante é a extinção do condomínio, que pode ser requerida judicialmente quando não houver consenso sobre a administração ou o uso do bem. Essa medida pode resultar na alienação judicial do imóvel, com divisão proporcional do valor obtido entre os coproprietários, evitando que um deles mantenha posse exclusiva indefinidamente.

Em síntese, a gestão ativa da copropriedade pressupõe vigilância constante, comunicação formal e uso oportuno de instrumentos jurídicos preventivos. Herdeiros, ex-cônjuges, companheiros, parentes ou terceiros coproprietários que negligenciam essas medidas correm sério risco de ver seu patrimônio reduzido ou perdido em razão de uma usucapião consolidada.

A experiência demonstra que, mais do que remediar, agir preventivamente é o caminho mais seguro. Ao acionar de imediato a notificação extrajudicial e o arbitramento de aluguel, o coproprietário não apenas preserva seu direito, mas também assegura uma compensação financeira justa enquanto a questão patrimonial não se resolve de forma definitiva.

Nota informativa: Esse artigo foi redigido meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para quaisquer efeitos.