Sentença em Processo de Extinção de Condomínio reconhece fraude e garante direito de preferência dos condôminos

Extinção de Condomínio e Alienação Judicial

A recente sentença da 5ª Vara Cível de Campinas, em ação de extinção de condomínio e alienação judicial, trouxe importante precedente sobre a proteção ao direito de preferência dos condôminos e os limites da atuação processual das partes.

No caso analisado, os requeridos, em clara tentativa de esvaziar os efeitos do processo, integralizaram a fração ideal do imóvel em pessoa jurídica da qual faziam parte, com a finalidade de afastar o exercício do direito de preferência dos autores.

O magistrado, contudo, foi categórico ao reconhecer a ineficácia da transferência no âmbito da ação, permitindo a continuidade da alienação judicial. Fundamentou sua decisão no artigo 1.322 do Código Civil, que assegura aos coproprietários a preferência na aquisição da parte ideal de outro condômino, e no artigo 515, II, do Código de Processo Civil, que confere força de título executivo judicial ao acordo homologado. Dessa forma, a manobra não foi admitida, por afrontar tanto a lei quanto decisão judicial transitada em julgado.

Outro ponto relevante da sentença foi o reconhecimento de que a pessoa jurídica que recebeu a fração ideal deve ser considerada sucessora processual dos réus, nos termos do artigo 109, do CPC. Outrossim, o juiz destacou que a conduta dos réus violou o dever de lealdade processual, previsto no artigo 77, IV, do CPC, ao criar obstáculo artificial ao cumprimento da decisão homologatória. Em consequência, aplicou multa de 15% sobre o valor da causa, conforme autoriza o artigo 77, §2º, do CPC.

Esse julgamento reforça a posição firme do Judiciário em coibir práticas abusivas e manobras processuais que busquem frustrar direitos assegurados por lei e por decisão judicial. Ao reconhecer a ineficácia da transferência, a sentença garante a efetividade do direito de preferência dos condôminos e preserva a seriedade dos atos processuais, dando segurança jurídica à extinção do condomínio e à alienação do bem em hasta pública.

Trata-se de decisão relevante não apenas para o caso concreto, mas como orientação para coproprietários e investidores em imóveis que enfrentam litígios envolvendo propriedade imobiliária em condomínio, pois reafirma que o direito de preferência é protegido, e qualquer tentativa de fraude processual será rechaçada com rigor.

Entenda o Caso

A ação tramitou na 5ª Vara Cível de Campinas e envolveu coproprietários de imóveis localizados no Centro da cidade, avaliados em cerca de R$ 16 milhões. Os autores buscaram a extinção do condomínio e a alienação judicial do bem comum após sucessivos conflitos de administração.

Durante o processo, os réus transferiram sua fração ideal dos imóveis para a empresa, da qual eram sócios, alegando integralização de capital social. Essa manobra tinha o objetivo de frustrar o direito de preferência dos condôminos, previsto no artigo 1.322 do Código Civil, e de contornar acordo homologado judicialmente.

O juiz reconheceu que a declaração de nulidade absoluta da transferência exigiria ação própria, mas destacou que, no âmbito desta demanda, a alienação era ineficaz em relação aos autores. Assim, determinou a continuidade da alienação judicial em hasta pública, preservando o direito de preferência dos condôminos para aquisição do imóvel pelo valor da avaliação.

A sentença ainda estabeleceu que a pessoa jurídica adquirente deveria ser considerada sucessora processual dos réus, nos termos do artigo 109 do CPC, e aplicou multa de 15% sobre o valor da causa aos réus, por violação ao dever de lealdade processual, já que criaram obstáculo artificial para descumprir decisão transitada em julgado.

Em conclusão, o magistrado julgou procedente a ação, extinguiu o condomínio e determinou a alienação judicial dos imóveis em leilão eletrônico, garantindo o rateio proporcional entre os coproprietários e resguardando o direito de preferência.

Processo nº 1012006-10.2019.8.26.0114

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