Direito real de habitação impede a extinção de condomínio e o arbitramento de aluguel

Direito real de habitação

O Direito real de habitação está previsto no artigo 1.831 do Código Civil, visa assegurar moradia digna ao viúvo ou viúva, conferindo-lhe a permanência gratuita no bem em que residia com o falecido, desde que se trate do único imóvel destinado à residência da família.

O direito real de habitação tem natureza vitalícia e personalíssima, conforme dispõe o Código Civil de 2002.

Decisão do STJ em 2025

O Superior Tribunal de Justiça, em 10 de junho de 2025, pacificou importante questão no Direito Imobiliário e Sucessório ao decidir que o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente impede a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel de copropriedade dos herdeiros:

“O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, enquanto perdurar, impede a extinção do condomínio e a respectiva alienação judicial do imóvel de copropriedade dos herdeiros do falecido.”  (REsp 2189529 / SP – Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI – Órgão Julgador:  TERCEIRA TURMA – Data do Julgamento: 10/06/2025 – Data da Publicação/Fonte: DJEN 16/06/2025)

Em seu voto, a Ministra Relatora destacou que:

“Na vigência do CC/2002, esse entendimento foi ratificado em precedente recente desta Terceira Turma, decidindo que “aos herdeiros não é autorizado exigir a extinção do condomínio e a alienação do bem imóvel comum enquanto perdurar o direito real de habitação”, bem como que esse direito, em observância ao art. 1.414 do CC, “tem caráter gratuito, razão pela qual os herdeiros não podem exigir remuneração do companheiro sobrevivente pelo uso do imóvel” (REsp 1.846.167/SP, Terceira Turma, DJe 11/2/2021).

Conforme fundamentado naquela oportunidade, “a intromissão do Estado-legislador na livre capacidade das pessoas disporem dos respectivos patrimônios só se justifica pela igualmente relevante proteção constitucional outorgada à família (203, I, CF/88), que permite, em exercício de ponderação de valores, a mitigação de um deles – in casu – dos direitos inerentes à propriedade, para assegurar a máxima efetividade do interesse prevalente, que na espécie é a proteção ao grupo familiar”.

Arbitramento de aluguel e extinção de condomínio: quando não se aplicam

Consequentemente, não há que se falar em arbitramento de aluguel ou extinção de condomínio enquanto estiver vigente o direito real de habitação. O exercício desse direito se sobrepõe à copropriedade dos herdeiros, sendo uma proteção legal vinculada à sucessão.

Exceções: quando o direito de habitação não é oponível

Por outro lado, o STJ estabelece exceções importantes. Quando o imóvel já era de copropriedade de terceiros estranhos à sucessão, o direito real de habitação não pode ser imposto. Isso ocorre, por exemplo, quando há copropriedade anterior à abertura da sucessão:

“A copropriedade anterior à abertura da sucessão impede o reconhecimento do direito real de habitação, visto que de titularidade comum a terceiros estranhos à relação sucessória.” (EREsp 1.520.294/SP – Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti – Segunda Seção – Julgado em 26/08/2020 – DJe 02/09/2020)

Esse entendimento foi reafirmado no REsp 1.830.080/SP, em que a copropriedade preexistente da filha exclusiva do falecido impediu o reconhecimento do direito de habitação à cônjuge supérstite, por ausência de vínculo familiar entre as partes.

Proteção Patrimonial

O tema merece atenção estratégica, especialmente para aqueles que buscam a proteção patrimonial de bens imóveis, de modo a estabelecer definições claras ainda em vida e, assim, prevenir ou reduzir conflitos familiares futuros.

A adequada compreensão e aplicação do direito real de habitação não apenas assegura a dignidade do cônjuge sobrevivente, mas também contribui para uma gestão sucessória mais equilibrada, evitando litígios prolongados e preservando o valor social e econômico do patrimônio familiar.

Nota informativa: Esse artigo foi redigido meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para quaisquer efeitos.