Como os tribunais dividem os custos entre coproprietários
Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, seja por herança, separação ou aquisição conjunta, é comum que apenas um dos coproprietários passe a ocupá-lo com exclusividade. Essa situação gera uma pergunta recorrente nos processos de arbitramento de aluguel e extinção de condomínio: quem deve arcar com quais despesas durante o período de uso exclusivo?
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo tem consolidado uma resposta clara para essa questão, distinguindo dois tipos de obrigação: as despesas de fruição, ligadas ao uso diário do bem, e o IPTU, vinculado à propriedade em si. Essa distinção é decisiva para definir quem paga o quê e a partir de quando.
Despesas de fruição/uso exclusivo: a regra da responsabilidade integral
As despesas de fruição, também chamadas de despesas de uso exclusivo, englobam os custos gerados pela ocupação cotidiana do imóvel:
- Água
- Energia elétrica
- Gás
- Telefone e demais contas de consumo
- Taxas condominiais ordinárias
- Pequenos reparos e manutenções decorrentes do uso
Por decorrerem diretamente do uso do bem, esses valores devem ser suportados integralmente pelo coproprietário que ocupa o imóvel sozinho. O fundamento é simples: apenas quem usa o bem gera essas despesas, e apenas quem usa deve pagá-las.
A ocupação exclusiva de bem comum por um dos coproprietários gera, para os demais, o direito à compensação, evitando que o ocupante se beneficie do imóvel em detrimento dos outros condôminos, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa.
IPTU: divisão proporcional até o marco temporal da citação
O IPTU segue lógica distinta das despesas de fruição. Por incidir sobre a propriedade do imóvel como um todo, e não sobre o seu uso, o imposto é tratado como despesa comum, a ser dividida proporcionalmente entre todos os coproprietários, na medida da fração ideal de cada um.
Essa divisão proporcional, contudo, não é definitiva. Ela vale apenas até um momento processual específico: a citação do coproprietário ocupante na ação de arbitramento de aluguel ou extinção de condomínio.
Antes da citação
- O IPTU é considerado despesa comum
- Cada coproprietário responde por sua fração ideal
- Não há obrigação de ressarcimento retroativo pelo uso exclusivo anterior à citação
Após a citação
- O IPTU passa a integrar as despesas de responsabilidade exclusiva do ocupante
- Soma-se às demais despesas de fruição e manutenção
- A obrigação de pagamento integral persiste enquanto durar a ocupação exclusiva
O papel da citação como marco temporal
A citação funciona como o momento em que o coproprietário não ocupante manifesta, formalmente, sua oposição ao uso exclusivo gratuito do imóvel. É esse ato processual que transforma a tolerância tácita em conflito jurídico reconhecido, autorizando a cobrança de aluguéis e redistribuindo as despesas de propriedade.
Despesas de consumo e manutenção, taxas condominiais e impostos, entre eles o IPTU, além de qualquer outro valor que recaia sobre o bem, devem ser suportados pela parte que ocupar o imóvel com exclusividade, a partir da citação, momento em que se manifesta a oposição ao uso exclusivo gratuito.
Esse entendimento confirma que, até a citação, presume-se a existência de uma tolerância entre os coproprietários quanto ao uso do bem por apenas um deles. A partir desse marco, a tolerância deixa de existir juridicamente, e o ocupante exclusivo assume integralmente os custos ligados tanto à fruição quanto à propriedade do imóvel.
Ocupação parcial do imóvel: a fração ideal como parâmetro de ajuste
Nem sempre o coproprietário ocupa a totalidade do imóvel com exclusividade. Em muitos casos, o bem também serve de moradia a outras pessoas, como filhos ou familiares, o que reduz proporcionalmente a fração sujeita à compensação.
No julgamento da Apelação Cível 1031182-13.2024.8.26.0562, a ré ocupava, com exclusividade, apenas uma parte ideal do imóvel, que também servia de moradia aos dois filhos do casal. Diante disso, o TJSP reduziu proporcionalmente o valor do aluguel devido, fixado sobre a fração correspondente à parcela ideal efetivamente ocupada com exclusividade, e não sobre a totalidade do bem.
Esse critério tem reflexo direto sobre as despesas de fruição e sobre o IPTU. Quando a ocupação exclusiva é parcial, a compensação deve considerar:
- A fração ideal de cada coproprietário sobre o bem
- A parcela do imóvel efetivamente ocupada com exclusividade
- A eventual coabitação de outros beneficiários, como filhos comuns, que reduz o caráter exclusivo da ocupação
- A base de cálculo utilizada, que corresponde ao valor de mercado do imóvel, apurado em liquidação de sentença
Custos de administração e manutenção: por que não entram na compensação de aluguéis
Um ponto frequentemente mal compreendido é a diferença entre despesas de fruição, que justificam a compensação via arbitramento de aluguel, e custos de administração e manutenção do imóvel, que seguem rito próprio.
Na Apelação Cível 1018723-34.2023.8.26.0361, as autoras buscavam compensar os custos de administração e manutenção do imóvel com o valor dos aluguéis devidos pela coproprietária ocupante. O TJSP não acolheu esse pedido, por entender que a prestação de contas relativa a esses custos deve ser discutida em ação própria, e não incidentalmente na ação de arbitramento de aluguel.
Na prática, essa distinção significa que:
- O direito à compensação pela ocupação exclusiva é apurado na própria ação de arbitramento de aluguel
- Custos de administração, como reformas maiores ou despesas extraordinárias, exigem prestação de contas em processo autônomo
- A tentativa de compensar esses valores diretamente no processo de arbitramento tende a ser rejeitada
Como comprovar as despesas de fruição e o pagamento do IPTU
Para que a compensação seja corretamente apurada, tanto o coproprietário ocupante quanto o não ocupante devem reunir documentação que comprove, de forma objetiva, os valores envolvidos:
- Comprovantes de pagamento de água, energia, gás e taxas condominiais no período de ocupação exclusiva
- Guias de IPTU quitadas, com indicação do exercício fiscal correspondente
- Documentos que demonstrem a data da citação, marco que delimita a divisão de responsabilidades
- Registros sobre a fração ideal de cada coproprietário, extraídos da matrícula do imóvel
- Eventual laudo de avaliação, quando a base de cálculo do aluguel depender do valor de mercado do bem
A ausência ou fragilidade dessa documentação é uma das principais causas de divergência entre as partes durante a liquidação de sentença, etapa em que os valores de aluguel, fruição e IPTU são efetivamente quantificados.
Por reunir aspectos processuais e patrimoniais que costumam gerar controvérsia entre coproprietários, especialmente em casos de herança ou dissolução de sociedade conjugal, a análise de um advogado especializado em direito imobiliário é o caminho mais seguro para apurar corretamente os valores devidos e evitar litígios desnecessários.
