Decisão STF IPTU Área do Imóvel: Entenda a Nova Regra

Entenda a decisão do STF sobre a alíquota do IPTU e a área do imóvel

A decisão STF IPTU área do imóvel, proferida em agosto de 2026 no julgamento do Tema 1.455 de repercussão geral, resolveu um ponto que gerava divergência entre municípios brasileiros: a área construída de um imóvel não pode servir de critério para fixar alíquota diferenciada do imposto. A decisão foi unânime e vale para todo o território nacional, alcançando também Campinas e os municípios da região metropolitana.

Antes de entrar nos efeitos práticos da decisão, vale entender como o caso chegou ao Supremo e qual foi exatamente o entendimento fixado.

O caso julgado: origem em Chapecó (SC)

O processo que deu origem ao Tema 1.455 partiu de uma lei municipal de Chapecó, em Santa Catarina, editada em 2018. A norma estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto os demais pagavam 0,5%. O argumento do município era que uma construção maior representa uso mais intenso do solo urbano e, por isso, justificaria tributação mais alta.

O Supremo não acolheu esse raciocínio. Para os ministros, o tamanho da edificação não é, por si só, um indicativo de capacidade contributiva do proprietário. Duas casas com metragem idêntica podem ter valores de mercado completamente diferentes, dependendo de localização, padrão construtivo e estado de conservação. Por isso, usar a área como critério isolado de progressividade fiscal distorce a lógica do imposto.

A tese fixada com repercussão geral

Ao julgar o Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.593.784, o Plenário aprovou a seguinte tese, com efeito vinculante para todo o país:

Na prática, isso significa que qualquer legislação municipal editada depois de 2000 que use a metragem do imóvel como base para aumentar a alíquota do IPTU perde validade. Municípios que ainda mantêm essa regra em seus códigos tributários precisarão adequar a cobrança, e contribuintes que pagaram alíquotas majoradas com base nesse critério podem ter direito à revisão do lançamento.

Por que a Emenda Constitucional 29/2000 é o marco legal

A referência à EC 29/2000 não é um detalhe técnico irrelevante. Foi essa emenda que autorizou expressamente a progressividade do IPTU no tempo e definiu os únicos critérios constitucionalmente válidos para diferenciar alíquotas: o valor do imóvel, sua localização e seu uso (residencial, comercial ou industrial, por exemplo).

A área construída não está nessa lista. Por isso, leis municipais editadas após 2000 que adotaram a metragem como parâmetro de cálculo agiram fora dos limites autorizados pela Constituição. Já normas anteriores a 2000 seguem regras de transição distintas, o que reforça a importância de verificar a data de cada legislação municipal antes de avaliar um caso concreto.

Em resumo, os critérios constitucionais válidos para a progressividade do IPTU são:

• Valor venal do imóvel
• Localização do imóvel dentro do município
• Uso dado à propriedade (residencial, comercial, terreno etc.)

A área do imóvel, isoladamente, não integra essa lista e não pode fundamentar alíquota diferenciada segundo o entendimento agora consolidado pelo STF.

O que a decisão do STF significa para a Região Metropolitana de Campinas (RMC)

A tese de repercussão geral aprovada no Tema 1.455 declarou inconstitucional qualquer lei municipal posterior à Emenda Constitucional 29/2000 que fixe alíquota de IPTU em razão da área do imóvel. Por ter efeito vinculante, o entendimento alcança todos os municípios brasileiros, incluindo Campinas, Valinhos, Hortolândia, Paulínia, Sumaré, Indaiatuba e as demais cidades da região.

Na prática, isso obriga cada prefeitura da RMC a rever sua legislação tributária e confirmar se algum dispositivo local ainda usa a metragem construída como parâmetro de majoração. Onde essa regra existir, ela perde validade a partir do entendimento do Supremo.

Como o IPTU é calculado em Campinas e cidades vizinhas

Um levantamento da legislação municipal da região mostra que a base de cálculo já segue, em geral, o valor venal do imóvel, e não a área construída isoladamente. Isso reduz o risco de cobranças inconstitucionais na RMC, mas não elimina a necessidade de conferência individual do carnê.

Campinas

O cálculo segue a Lei Municipal 11.111/2001, cujo artigo 10 estabelece o valor venal do imóvel como base de cálculo do imposto. A Prefeitura aplica alíquotas progressivas a partir do valor declarado na Planta Genérica de Valores. Consultar a lei na íntegra

Valinhos

A Lei Ordinária 3.915/2005, em seu artigo 121, também adota o valor venal do bem imóvel como base de cálculo. O Decreto 12.784/2025, que regula o recolhimento de tributos em 2026, não traz critério de área para majoração de alíquota. Consultar a lei na íntegra

Hortolândia

O Código Tributário Municipal, instituído pela Lei Complementar 110/2021, determina no artigo 219 que o imposto incide sobre o valor venal do imóvel. As alíquotas variam por tipo de imóvel (residencial, comercial ou terreno), não por metragem construída. Consultar a lei na íntegra

Indaiatuba

A Lei Complementar 102/2023 define, no artigo 18, o valor venal do bem imóvel como base de cálculo, com alíquotas de 1% para prédios e 2% para terrenos, sem previsão de majoração por área. Consultar a lei na íntegra

Essa convergência normativa indica que, ao menos nos textos legais vigentes, os municípios da RMC já adotavam o critério confirmado agora pelo STF. Ainda assim, divergências podem existir entre a lei e a prática de lançamento, o que justifica a conferência individual de cada carnê.

O que fazer se você identificou cobrança por área

Quem recebeu carnê de IPTU de algum município da RMC com alíquota majorada com base apenas na área construída, por exemplo, imóveis acima de determinada metragem pagando percentual mais alto, pode estar diante de uma cobrança inconstitucional à luz da decisão do STF.

Nesses casos, alguns passos ajudam a identificar e corrigir a situação:

• Conferir o carnê: verifique se há menção explícita a alíquota diferenciada por metragem ou área construída, e não apenas por valor venal, localização ou uso do imóvel
• Comparar exercícios anteriores: observe se houve mudança de critério de cálculo ao longo dos anos, o que pode indicar quando a cobrança irregular começou
• Protocolar impugnação administrativa: procure a Secretaria de Finanças do município para solicitar a revisão do lançamento tributário
• Avaliar a restituição: valores pagos a mais nos últimos 5 anos podem, em tese, ser recuperados por via administrativa ou judicial, conforme o prazo prescricional aplicável

Cada legislação municipal tem particularidades, e a análise de um caso concreto depende da leitura da lei vigente à época da cobrança, do histórico de pagamentos e da documentação do imóvel. Diante disso, quem identificar indícios de cobrança de IPTU por área construída pode buscar orientação jurídica especializada para avaliar se há direito à restituição e qual a via mais adequada para o caso.