Após quase 33 anos de vigência, a lei nº 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos mantém ainda a denominação não residencial para locação comercial, apesar da complexidade das relações sociais e do Livro II do Código Civil.
O mercado imobiliário encarregou de atribuir a locação não residencial como comercial e a denominação não atende mais a realidade empresarial atual, sobretudo com grandes Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), negociados em bolsa, na posição de locadores de galpões logísticos, centros empresariais, hospitais e shoppings centers.
Outrossim, há locações de escritórios, salas, clínicas e consultórios (profissão intelectual). Portanto, a locação não residencial, como chamo a atenção, deveria por questão de coerência, ser denominada locação empresarial ou profissional.
Feitas essas considerações iniciais, recentemente fui consultado sobre a prescrição intercorrente no processo de execução dos débitos locatícios e encargos, diante das frequentes extinções das ações pelos juízes por força do art. 924, inc. V, do CPC:
"Art. 924. Extingue-se a execução quando: (...) V – ocorrer a prescrição intercorrente."
Nota-se, aliás, assim como os aluguéis, os encargos, multas e rateios condominiais, apresentam a certeza, liquidez e exigibilidade que é necessária à execução de título extrajudicial, mencionado no artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil, hábil a lastrear as execuções dos locatários devedores.
Jurisprudência e Entendimento dos Tribunais
“EMBARGOS À EXECUÇÃO. Locação. Shopping center. Alugueres e outros encargos locatícios. É possível a execução direta de encargos comuns e fundo de promoção. (...) Valor líquido pode ser obtido por mero cálculo aritmético. (...)” (TJSP; Apelação Cível 0010638-40.2010.8.26.0003; Rel. Gilson Delgado Miranda; 28ª Câmara de Direito Privado; Julg: 29/07/2014).
A declaração da prescrição intercorrente está vinculada à inércia do exequente. Com a Lei n.º 14.195/2021, o marco inicial foi alterado, substituindo a inércia pela efetividade da execução:
Art. 921, § 4º: O termo inicial da prescrição no curso do processo será a ciência da primeira tentativa infrutífera de localização do devedor ou de bens penhoráveis.
Art. 921, § 4º-A: A efetiva citação, intimação do devedor ou constrição de bens interrompe o prazo de prescrição.
Estratégias para o Locador
Para evitar que o devedor se livre do pagamento, o locador deve agir estrategicamente, observando os prazos:
- • Prazo Trienal: Para dívidas locatícias (Art. 206, § 3º, inc. I, CC).
- • Prazo de 05 Anos: Para dívida líquida de título executivo judicial (Art. 206, § 5º, inciso I, CC).
Recentemente, o TJSP decidiu (Apelação Cível 1005401-91.2014.8.26.0609) que se não houver inércia ou negligência do exequente em buscar endereços e bens, a prescrição não deve ser decretada.
Medidas Alternativas
Saliento que, inclusive, é possível adotar medidas alternativas (ADI 5941, STF), como a suspensão da CNH ou Passaporte do executado, além de buscas por créditos contra a fazenda pública, moedas digitais e recebíveis, visando a satisfação do crédito.
